BOA: Es fügt sich nicht ein!

Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Zweifamilienhauses mit Garagen in der Waldschmidtstraße wurde zum zweiten Mal abgelehnt. So geschehen in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 16.03.2021 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald. Bereits am 24.11.2020 hatte der Ausschuss den Antrag abgelehnt, weil sich das Vorhaben aufgrund der überbauten Grundstücksfläche (GRZ) nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge (§ 34 BauGB). In der Tat zeigte die Planung für das Zweifamilienhaus auf dem Grundstück in der Waldschmidtstraße eine sehr dichte Bebauung: Das Grundstück, das nur mit einer Zufahrt die Mindestgröße von 600 m² überschreitet, sollte mit einem Zweifamilienhaus mit zwei Garagen bebaut werden. Die Pläne zeigten ein Haus mit Vertikalteilung, ein unechtes Doppelhaus. Die Garagen sollten an den Ecken des Gebäudes platziert und deren Dächer als Terrassen genutzt werden. Das Landratsamt beabsichtigte unter hinzuziehung von Gebäuden in der näheren Umgebung die Genehmigung, weil sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche einfüge und hatte zur erneuten Stellungnahme aufgefordert. Zur Fristwahrung hatte die Bürgermeisterin eilbedürftig entschieden und die Ablehnung bekräftigt. Diese wurde vom Ausschuss einstimmig genehmigt.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Der Ausschuss beschloss gegen ein Stimme unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 74 „Bahnhofstraße/Bräuhausstrasße“ im Bereich GE mit Begründung vom 16.03.2021 als Satzung. Der Bebauungsplanentwurf hatte noch einmal öffentlich ausgelegen. Die eingegangenen Stellungnahmen und Hinweise betrachtete die Verwaltung als redaktionell.
• Die Beratung über das weitere Vorgehen zur 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8 „zwischen Benediktenweg und Mozartstraße“ in Verbindung mit den Bebauungsplänen Nr. 45 und 46 „Tutzing Nordwest führte zu einer längeren Diskussion.Die Stadtplaner und die Verwaltung waren aufgefordert worden, die Bebauungspläne anzugleichen und grundsätzlich für die drei Bebauungspläne über Inhalte und deren mögliche Änderung zu disktutieren. Der Bebauungsplan Nr. 8 ist an drei Seiten vom Bebauungsplan Nr. 45 umgeben. Anstelle des abwesenden Planers Hörner trug der gemeindliche Planer Prof. Florian Burgstaller die Grundlagenplanung in einer ausführlichen Präsentation vor. Die Teilgebiete weisen unterschriedliche Grundflächenzahlen (GRZ) auf. Diese liegen bei Nr. 8 zwischen 0,10 – 0,20, bei den Bebauungsplänen 45/46 zwischen 0,15 und 0,21. Dies ist Ausdruck einer relativ moderaten Versiegelung. Im Bebauungsplan Nr. 8 solle in der Mitte des Umgriffs eine Grünzone mit großen Bäumen erhalten bleiben. Bei den Höhen könne man mit Blick auf andere Bebbaungspläne etwas mehr zulassen, um den wünschenswerten Ausbau der Dachgeschosse zu ermöglichen. Probleme bereiteten die Hanglagen im Unterschied zu flacheren Grundstücken. Hier wurden von den Planern zwei Varianten vorgeschlagen: (1) in steileren Grundstücken solle ermöglicht werden, talseitig das Untergeschoss teilweise als Vollgeschoss auszubilden und (2) im flacheren Gelände bei Gebäuden über die zulässige Höhe einen Kniestock vorzusehen, der einen Dachgeschossausbau zulässt.Gegen Ratskollegin Nimbach wurde mehrheitlich beschlossen, auf diesem Weg weiterzugehen, also die GRZ auf mind. 0,17 zu erhöhen, eine Wandhöhe von 7 Metern vorzusehen und die möglichen Gebäude je nach Geländeverlauf zu typisieren.
• Im konreten Fall einer Grundstücks im Geltungsbereich des Bebbauungsplans Nr. 46 „Tutzing ordwest – östlich der Traubinger Straße“ ging es um die zusätzliche Bebauung auf einem Grundstück an der Waldtraße. Das Grundstück von 1.531 m² war mit einem Gebäude (mit Mischnutzung) mit einer Grundfläche von 230 m² bebaut. Für das im Bebauungsplan Nr. 46 vermerkte südliche Baufenster ist aktuell bei einer GRZ von 0,15 eine Bebauung im gewünschten Umfang nicht möglich. Gegen Frau Nimbach wurde beschlossen, dass dem Bauwerber weitergegeben wird, dass im Bebauungsplan die GRZ auf mindestens 0,17 angehoben werden wird.
• Der Bebauungsplan Nr. 16 „Schnupfenwiesen“ stammt aus 1979 und es ging nun um den Antrag auf die 11. Änderung für ein Grundstück an der Beiselestraße/Ecke Haydnstraße. Die zulässige GRZ wird durch das Hauptgebäude nicht ausgenutzt. In dem Nebengebäude soll eine Praxis eingerichtet werden, was zur einer teilweise Hauptnutzung im Nebengebäude führt. An der Kubatur des Haupt- und des Nebengebäudes soll sich nichts ändern. Für die Nutzungsänderung ist eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich, hier ein sog. „Briefmarkenplan“, der nur ein Grundstück umfasst. Einstimmig wurde beschlossen, (1) die 11. Änderung des Bebauungsplans durchzuführen, (2) den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München mit der Ausarbeitung zu beauftragen und (3) die Verwaltung zu beauftragen, mit dem Bauwerber eine städtebaulichen Vertrag zur Übernahme der Planungskosten abzuschließen.
• Für die beantragte 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32 „Mittelfeld“ für den Bereich Fl.Nr. 478 und 478/2 hatten Verwaltung, Planer und die Bauwerberin eine Stellplatz- und Parkierungskonzeption ausgearbeitet, nachdem vorherige Planungen am 15.12.2020 durch den Ausschuss abgelehnt worden waren. Die nunmehr geplante „echte“ Tiefgarage soll nun tiefer liegen und vollständig mit Erde abgedeckt sein. Für die notwendiger Weise steilere Rampe steht wohl eine Befreiung in Aussicht. Zusätzlich können in der nordwestlichen Ecke des Grundstücks drei Stellplätze mit Carport eingerichtet werden. Einstimmig billigte der Ausschuss das vorgestellte Stellplatz- und Parkierungskonzept und beauftragte die Verwaltung, dies in den Bebauungsplan einzuarbeiten.
• Für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage in der Bräuhausstraße 31 hatte der Gemeinderat in seiner Sitzung am 01.12.2020 mit dem Antrag auf Vorbescheid befasst und diesen abgelehnt, da das beantragte Vorhaben sich aufgrund der Höhe nicht in die Eigenart der umgebenden Bebauung einfüge. Insbesondere seien nach Auffassung des Gemeinderats die Wohnanlagen des Verbands Wohnen in der Sudetendeutschen und Niederebersdorfer Straße aufgrund ihrer besonderen Nutzung (sozial) nicht als Vergleich heranzuziehen. Nun hatte das Kreisbauamt mitgeteilt, dass das Vorhaben genehmigungsfähig sei und hatte dazu mehrere Bezugsfälle in der unmittelbaren Umgebung herangezogen. Insbesondere zog das Kreisbauamt die genannten großen Gebäude des Verbands Wohnen als Referenz heran.  Die 1. Bürgermeisterin hatte zur Fristwahrung eilbedürftig entschieden und die Ablehnung seitens der Gemeinde bekräftigt. Die wurde vom Ausschuss nun einstimmig genehmigt.
• Der Antrag auf isolierte Befreiung für die Errichtung von zwei Flachdachgaragen wurde gegen zwei Stimmen mehrheitlich beschlossen. Dies betraf das Bauvorhaben in der Waldschmidtstraße, das vom Ausschuss abgelehnt wurde (siehe ganz oben). Die Tutzinger Ortsbaussatzung sieht vor, dass die Dächer von Garagen wie die des Hauptgebäudes auszuführen sind. Davon hatte in der Vergangenheit bereits zahlreiche Befreiungen gegeben.
• Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Wohnhäusern in der Kustermannstraße 46 wurde einstimmig angelehnt. Die geltende Außenbereichssatzung lässt keine Neubauten zu, ebenso § 35 BauGB für den Außenbereich an sich. Die gestellten Fragen wurden dementsprechen mit NEIN beantwortet.
• Dem Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der bestehenden Tenne durch Ausbau mit einer Wohneinheit auf Gut Rösslberg wurde das gemeindliche Einvernehmen einstimmig versagt, weil das Vorhaben nicht den Maßgaben von § 35 BauGB entspricht. Die Tenne sollte mit Lichtband, neuen und größeren Fenstern, Dachgauben und Südbalkonen versehen werden. Das Gebäude liegt im Außenbereich und steht unter Denkmalschutz. Eine landwirtschadftliche Genehmigung sei ebensfalls nicht zu sehen, so die Verwaltung. Den Ausschussmitgliedern fiel auf, dass der Antrag im Widerspruch steht zu den vorherigen, landwirtschaftlich ausgerichteten Anträgen zur Errichtung eines Gewächshauses im Süden und eines Hühner- und Gänsestalles mit Voliere im Norden des Gutes Rösslberg. Diese Anträge waren in der Ausschusssitzung am 09.02.2021 genehmigt worden.
• Für die 2. Fluchtreppe als zweiter baulicher Rettungsweg am Gästehaus der Akademie für politische Bildung wurde die Baugenehmigung erteilt und eine Befreiung von den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans Nr. 69 für eine Bauraumüberschreitung erteilt. Anforderungen des Brandschutzes erforderten diese Fluchttreppe, die freistehend östlich des Gebäudes errichtet und mit Verbindungsgängen an das Gebäude angeschlossen wird. Das Landratsamt hatte angesichts der Notwendigkeit die Befreiung in Aussicht gestellt.
• Der Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch des Bestandsgebäudes und Neubau eines Wohngebäudes mit vier Wohneinheiten in der Lange Straße 20 wurde gegen eine Stimme mehrheitlich genehmigt. Zwei vorherige Anträge des Bauwerbers waren vom Landratsamt abgelehnt worden, nun hat es im dritten Anlauf geklappt.
• Der Antrag auf isolierte Befreiung für eine Mauer und ein Mülltonnenhaus in der Weilheimer Strasße 38 in Weilheim löste eine umfangreiche Diskussion aus. Eine Mauer in unmittelbarer Nachbarschaft konnten nicht als Referenz herangezogen werden, dass sie vor Inkrafttreten der Tutzinger Ortsbausatzung errichtet wurde. Diese Satzung bestimmt, dass Einfriedungen nicht in geschlossener Bauweise errichtet werden dürfen. Die Beseitigungsanordnung des Landratsamts liege bereits vor. Es stellte sich dazu die Frage, ob der Eigentümer nur eine Instandsetzung vorgenommen hatte. Einstimmig wurde beschlossen, (1) zu prüfen, ob es sich um einen Ersatzbau handelt und – sollte dies nicht der Fall sein – (2) das Vorhaben abzulehnen.
• Der Ausschuss billigte einstimmig den Entwurf der 29. Änderung des Flächennutzungsplans für den Bereich „Behringerheim“ in der Fassung vom 16.03.2021 und beauftragte die Verwaltung, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Der Gemeinderat hatte in seiner Sitzung am 08.09.2020 die Änderung beschlossen. Der Arbeiter-Samariter-Bund als Eigentümer möchte im Beringerpark u.a. einen Kinderhort für zunächst 25 Kinder realisieren und dazu zwei Bauwagen aufstellen und ein Nebengebäude zum multifunktionalen Ausbildungsraum mit Toilettenanlage umbauen. Nachdem der Planungsverband mitgeteilt hatte, dasss die notwendigen Vorlagen erarbeitet wurden, konnte so der Billingungsbeschluss erfolgen, um hier zügig weiterzukommen.