BOA: Gebäude ist immer noch zu lang!

Mit einem neuerlichen Antrag auf Vorbescheid reichte der Bauwerber eine Planung ein, die den Anbau von drei Wohneinheiten und eine Tiefgarage an das Bestandsgebäude im Himbeerweg 1 vorsieht. In der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses am 17.12.2024 unter der Leitung des 1. Bürgermeisters Ludwig Horn musste festgestellt werden, dass das Gebäude mit dem östlichen Anbau eine Länge von 27,45 m aufweisen würde. Dafür gibt es keine Referenz in der Umgebung, die für die Beurteilung nach § 34 BauGB maßgeblich ist. In der Sitzung des Ausschusses am 19.11.2024 war eine Vorversion mit 37 m Länge wegen der unerwünschten Riegelwirkung abgelehnt worden. Zwar gibt es keine Probleme mit der Gesamtfläche, das längste Gebäude in der Umgebung weist jedoch lediglich eine Gesamtlänge von 21 m auf. Ebenso sah der Ausschuss die bestehende faktische Baulinie nach Osten hin durch den geplanten östlichen Anbau deutlich überschritten. Im Ergebnis wurden der Antrag auf Vorbescheid einstimmig abgelehnt und die Fragen verneint. Zusätzlich wurde die Verwaltung beauftragt, mit dem Bauwerber Gespräche zu führen mit dem Ziel, dass ein genehmigungsfähiger Antrag eingereicht wird.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Schon häufiger hat sich der Ausschuss mit dem geplanten Postzustellungsstützpunkt im Brombeerweg in Traubing beschäftigt, so auch in der Sitzung am 11.09.2024. Das Verfahren neige sich dem Ende zu, wie Bauamtsleiter Christian Wolfert in seiner Einleitung feststellte. Die Durchführungsvereinbarung samt Finanzierungsbestätigung liege nun vor. Der Flächennutzungsplan für die geplante Umnutzung einer Werkhalle war bereits beschlossen worden. Nun ging es darum, die nach der letzten Auslegung des Bebauungsplanentwurfs eingegangenen Stellungnahmen abzuwägen. Stadtplaner Christian Ufer von der TERRABIOTA Landschaftsarchitekten und Stadtplaner GmbH aus Starnberg stellte sie vor. Es waren wenige redaktionelle Hinweise, dazu der inhaltliche Hinweis des Landratsamts, dass Lüftungsanlagen auf dem Dach ausgeschlossen sind. Die schalltechnische Untersuchung war angepasst worden, dazu einige Klarstellungen der beteiligten Behörden, auch zur Ergänzung der Planzeichnung. Seitens der Grundstücksnachbarn gab es keine weiteren Stellungnahmen, die Gemeinde habe „alle Hausaufgaben“ gemacht, so Stadtplaner Ufer. Nach Einarbeitung sei auch keine weitere Auslegung erforderlich.
  Der Auschuss beschloss einstimmig unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse den Bebauungsplan Nr. 76 „Brombeerweg“, Teilbereich 2, mit Begründung einschließlich Umweltbericht in der Fassung vom 17.12.2024 als Satzung. Der Bauwerber kann nun seinen Bauantrag als sogenannten Freisteller einreichen, wenn der Antrag den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht.

• Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 39 „Verla-Pharm | Johannispark“ sei ein wichtiger Bebauungsplan, der einen gewerblichen Teil und einen Teil Wohnen umfasse, so Bauamtsleiter Christian Wolfert. Das Verfahren sei weit gediehen und könne nun seinen Abschluss finden. Der letzte Billigungsbeschluss wurde in der Sitzung des Ausschusses am 19.12.2023 gefasst. Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München erläuterte die sechs nach der letzten Auslegung im Oktober 2024 eingegangenen Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange. So habe die Untere Immissionsschutzbehörde im Landratsamt neben mehreren redaktionellen Korrekturen gefordert, zusätzlich die Auswirkungen von Anlagenlärm und Sportlärm zu untersuchen. Weiter wurde verlangt, im Erschütterungsgutachten nicht nur Regionalzüge sondern auch ICE-Durchfahrten zu berücksichtigen. Die Einhaltung der relevanten Grenzwerte war auch nach den Zusatzuntersuchungen gegeben. Weitere Stellungnnahmen betrafen den Artenschutz, die Altlastenverdachtsfläche „Abbruchlager Kamin“ oder den Fußweg entlang der Bahn. Das Kreisbauamt hatte zahlreiche redaktionelle Änderungen verlangt, Klarstellungen der Planung zu technischen Dachaufbauten oder zur Größe der Kinderspielplätze, alles Einwände ohne Änderung der Planung. Zusätzlich ergaben sich nach Einreichung des Bauantrags redaktionelle Klarstellungen bei den Festsetzungen, z.B. dass im gewerblichen Teil Zufahren und Bewegungsflächen für LKW geteert werden dürfen. Die Plandarstellung hat sich gegenüber der letzten Auslegung nicht geändert. Mehrheitlich gegen die Stimme von Ausschussmitglied Christine Nimbach wurden die Abwägungen beschlossen. In einem zweiten Beschluss – wiederum mehrheitlich gegen die Stimme von Frau Nimbach – wurde die 3. Änderung des Bebaungsplans Nr. 39 „Verla-Pharm | Johannispark“, Teilbereich 1 und 2, unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse mit Begründung in der Fassung vom 17.12.2024 als Satzung beschlossen. Gleichzeitig nahm der Ausschuss für das neue Laborgebäude im Teilbereich 1 Planreife an.

• Mit der Erklärung der Planreife verbunden wurde dem Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Labor- und Bürogebäudes mit Anbindung an das bestehende Betriebsgebäude einstimmig das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Der Antrag entspreche – sowohl beim Gebäude als auch in den Außenanlagen – zur Gänze den Festsetzungen des Bebauungsplans, wie die Verwaltung erklärte.

• Der Antrag auf Baugenehmigung für den Abbruch des Bestandes und Neuerrichtung eines Ersatzbaus mit einer Wohneinheit in der Kustermannstraße 57 war nach § 35 BauGB zu beurteilen, da sich das Bauvorhaben im planungsrechtlichen Außenbereich  befinde. Es handele sich um ein nicht genutztes landwirtschaftliches Anwesen. Der Wohnteil soll durch einen Neubau in gleicher Kubatur ersetzt werden. Die Firsthöhe werde vom Bestand übernommen, die geplanten Abgrabungen seien im Rahmen. Im Bestand, eine bestehende Scheune, werde im Wege der Umnutzung noch ein Heizraum im Erdgeschoss und ein Lagerraum im Obergeschoss eingerichtet. Einstimmig erhielt der Antrag das gemeindliche Einvernehmen.

• Der Antrag auf Baugenehmigung zur Umnutzung eines Einfamilienhauses zu einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in der Neustätterstraße 2 war nach § 34 BauGB zu beurteilen. Der Flächennutzungsplan weist Mischgebiet aus, das Baugrundstück verfügt über eine Größe von 1.578 m². Die Kubatur des bestehenden Wohnhauses wird nicht verändert. Bei vier Wohneinheiten verlangt die Tutzinger Ortsbausatzung jedoch eine Tiefgarage. Diese sei allerdings im Bestand nicht zu realisieren, wie die Verwaltung ausführte. Daher beantragte der Bauwerber eine entsprechende Befreiung. DIe notwendigen und nachzuweisenden Stellplätze sind bereits im Südwesten des Grundstücks errichtet. Einstimmig erteilte der Ausschuss dem Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen und erteilte die Befreiung von der Festsetzung der Tutzinger Ortsbausatzung im Hinblick auf die Tiefgarage.

• Mit dem Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage in der Boeckelerstraße 16a war der Ausschuss bereits mehrfach befasst. Zuletzt wurde ein Antrag in der Sitzung am 19.03.2024 abgelehnt mit der Begründung, eine Überschreitung der Neben-GR von über 50% sei nicht erforderlich; zudem sei Rücksicht auf die Belange des Nachbarn zu nehmen. Der vorliegende Antrag in der Fassung vom 26.11.2024 sieht den Neubau eines Einfamilienhauses mit Satteldach sowie einer Doppelgarage mit Flachdach vor. Die Garage wird nun im nördlichen, der Boeckelerstraße abgewandten Bereich erstellt und an die Nordwestseite des Hauses angebaut. Dadurch werde eine deutliche Verbesserung gegenüber der letzten Planung bezüglich des Nachbarschaftschutzes und der Versiegelung erreicht. Als problematisch betrachtete die Verwaltung die Überschreitung der Baugrenze im Osten durch einen Lichtschaft mit einer Fläche von über 11 m². Dadurch sollen zwei Aufenthaltsräume im Keller geschaffen werden. In der notwendigen Befreiung sah die Verwaltung einen Präzendenzfall, den es zu vermeiden gelte; der Lichtschacht müsse kleiner ausfallen. Die Ausschussmitglieder begrüßten die positive Veränderung der Planung hinsichtlich Gebäude und Garage, lehnten jedoch überwiegend den großen Lichtschacht ab, weil Baugrenzen eben gelten sollten. Mehrheitlich gegen die Stimme von Ausschussmitgied Thomas Parstorfer wurde dem Antrag das gemeindliche Einvernehmen verweigert.

• Beim Antrag auf Baugenehmigung für die Umnutzung Im Untergeschoss von Eigentumswohnung in Mietwohnung in der Kirchenstraße 3 war der Bürgermeister wegen familiärer Beziehungen befangen und überließ die Sitzungsleitung dem ältesten Ausschussmitglied Christine Nimbach. Die Umbaumaßnahme umfasse lediglich ein zusätzliches Fenster, die Kubatur des Gebäudes werde nicht verändert, so die Verwaltung. Über die Zulässigkeit des Vorhabens entscheide in letzter Instanz eine bauordnungsrechtliche Prüfung hinsichtlich Aufenthaltsqualität und Sicherheit, die vom Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde durchgeführt werden würde. Allerdings sei festgestellt worden, dass die Baugenehmigung insgesamt nicht vorliege. Einstimmig erteilte der Ausschuss das gemeindliche Einvernehmen mit dem Hinweis an das Landratsamt, die Baugenehmigung für den Bestand zu überprüfen.

• Der Bebauungsplan Nr. 91 „Seeuferbreich“, Teilbebauungsplan 1 wird seit der Sitzung des Ausschusses am 11.01.2022 bearbeitet, als die Grundzüge der Planung erläutert wurden. Der dann am 23.04.2024 gebilligte Entwurf hatte öffentlich ausgelegen, die Stellungnnahmen waren in der Sitzung am 23.07.2024 behandelt und abgewogen worden. Erst danach gingen Einwendungen der Eigentümer im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein. Diese müssten – weil außerhalb des Bauleitplanverfahren eingegangen – nicht betrachtet werden. Der Bürgermeister wollte sich jedoch ausdrücklich bürgerfreundlich verhalten und die Einwendungen berücksichtigen. Damit lasse sich auch ggf. das Verfahren verkürzen. In einem schnellen und dichten Vortrag erläuterte Planfertiger Martin Büscher die Einwendungen, die in einem Fall mit einer Bauvoranfrage für ein Garagengebäude verbunden worden war. Bei den Einwendungen ging es mehrfach um die Festlegung von straßenbegleitenden Grünzonen, die zu den gemeindlichen Grundzügen der Planung gehören, u.a. Grünzäsuren, Raumkanten, aufgelockerter Gebietscharakter und villenartige Solitärgebäude, nicht zu vergessen die Sichtachsen vom See auf das Ufer.
  Jeder Einwand wurde vom Planfertiger erläutert und mit einer Empfehlung versehen, teilweise in Abstimmung mit dem gemeindlichen Rechtsanwalt. Zusammenfassend sollte die geplante Garage verlegt, der Bauraum in Richtung Seeufer aufgeweitet  die Grundfläche (GR) aber nicht von 240 m² auf die gewünschten 370 m² sondern nur bis 255 m² erhöht werden. Dazu wurde ein Vergleich der Grundflächenzahl  (GRZ) der verschiedenen Grundstücke vorgelegt, die an der Hauptstraße zwischen 0,12 und 0,16 mit einem Ausreißer von 0,20 liegen. Generell könnten kleinere Nebengebäude unter Schonung des Wurzel- und Kronenbereichs schützenswerter Grünbestände ausnahmsweise zugelassen werden, ggf. mit Bauraumverschiebung. Nördlich des Ringseiswegs könnte in Osten des Grundstücks ein weiteres Gebäude entstehen mit Zufahrt vom Ringseisweg. Für einen Eigentümer in der Midgardstraße wird es möglich sein, das zwei Baufelder näher aneinander rücken, maximal bis jeweils drei Meter; die Abstandsflächen richteten sich nach der gemeindlichen Satzung. Einwendungen gegen vermeintliche Schlechterstellung gegenüber früherem Baurecht wurde mit maßvoller Anhebung der GR  und Erweiterung von Baugrenzen begegnet. Dazu kam der Hinweis, dass städtebauliche Planung nicht mit einer Zahlentabelle erfolge. Eine Erhöhung des Baurechts wegen des Grundwassserstands (kein Keller) oder wegen des neuen Bedarfs an Homeoffice wurde abgelehnt. Aufgenommen wurde dagegen ein Hinweis, dass Dacheindeckungen aus Blech wegen möglicher Blendwirkung auf Nachbargrundstücke nur mit blendfreier und nichtglänzender Beschichtung zulässig sein sollen.
  Den Empfehlungen des Planfertigers wurde zugestimmt und die Verwaltung mit der erneuten Auslegung beauftragt. Weiterhin soll sichergestellt werden, dass der Bebauungsplan auf die derzeit gültige Satzung der Gemeinde zu den Abstandsflächen Bezug nimmt.