BOA: Schaffung von Wohnraum

Gleich zwei Änderungsanträge zum Bebauungsplan Nr. 32 „Mittelfeld“ wurden in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses am 23.11.2021 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald behandelt:

• Christian Schwander vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München erläuterte die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32. „Mittelfeld“ für das Grundstück Unteres Vocherl 2. Nach Eingang der Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange war über die Abwägung zu befinden. Städtebauliches Ziel sei die Erhaltung des Bestandes und die Schaffung des dringend benötigten Wohnraums, dazu die Unterbringung der PKW in einer Tiefgarage. Schalltechnische Untersuchungen hatten ergeben, dass die Tiefgaragenzufahrt in geschlossener (nicht halboffener) Bauweise errichtet werden muss. Für das Niederschlagswasser muss ein Rückhalt geschaffen werden, da es unzureichend versickert. Die Erhöhung von vier auf fünf Wohneinheiten wird als maßvoll angesehen, ebenso die Querbauten, um Belichtung und Wohnraum zu schaffen. Die Abstandsflächen im Ost und Westen wurden auf 0,3 der Wandhöhe (mindestens 3 Meter) und im Süden auf 0,7 der Wandhöhe (ebenfalls mindestens 3 Meter) angepasst. Unter Einbeziehung der genannten Beschlüsse wurde der Bebauungsplanentwurf gegen die Stimme von Frau Nimbach gebilligt und die Verwaltung beauftragt, ein erneutes Auslegungsverfahren durchzuführen.
• Die 4. Änderung es Bebauungsplans Nr. 32. „Mittelfeld“ betraf die Flurnummer 468/10, Mittelfeld 2. Hier ging es um die Aufstockung für die Errichtung von zwei Dachgeschosswohnungen. Dadurch wird die Wandhöhe um 1,7 Meter, die Firsthöhe um 0,7 Meter zunehmen, das neue Dach wird schwächer geneigt sein. Zusätzlich sind je zwei Schleppgauben im Süden und Norden vorgesehen.Bei gleichen städtebaulichen Zielen – Erhaltung des Bestands und Schaffung von Wohnraum – wurde die GR mit 300 m² festgelegt, dazu 130 m² für Terrasse, Balkone und Vordach. Der Dachüberstand wurde auf 1,2 Meter begrenzt. Die Abstandsflächen sind eingehalten, weiterhin handelt es sich um ein reines Wohngebiet. Nach den Erläuterungen durch den beauftragten Planer Christian Schwander billigte der Ausschuss den ausgearbeiteten Entwurf zur 4. Änderung mit Begründung in der Fassung vom 23.11.2021. Die Verwaltung wurde beauftragt, das Auslegungsverfahren durchzuführen.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 89 „Beringerheim“ wurde von der Tagesordnung abgesetzt.
• Bei der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 48 für die Flurnummern 281 und weitere (früher „Frey-Grundstück“)  geht es, wie aus der Ausschusssitzung am 29.06.2021 berichtet, um die umfassende Neuordnung der Bebauung in einer neuen Form unter Erhaltung des Baumbestands. Zunächst muss hier ein Konzept erarbeitet werden, das die Bäume darstelle, möglichen Stress der Bäume in der Bauphase untersuche und wie diese überleben und anschließend noch aktiv sein könnten. Das Konzept fließt dann ein in den Bebauungsplan. Damit die Baumwurfgefahr vom Bauwerber getragen wird, die Haftung der Gemeinde für die Situierung der Gebäude also ausgeschlossen wird, ist mit den Antragstellern ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten abzuschließen. Damit wurde die Verwaltung einstimmig beauftragt. Die Bürgermeisterin ergänzte, demnächst auch einen Experten zum Thema „Bauen im Bestand mit Bäumen“ vortragen zu lassen.
• Zur Beurteilung des Antrags auf Baugenehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage in der Waldschmidtstraße 19 hatte zuvor eine Ortsbesichtigung stattgefunden. Die vorgelegte Planung sieht ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten bei einer GR von 276 m², einer Wandhöhe von 7,32 Metern, einer Firsthöhe von 10,01 Metern sowie einer Tiefgarage mit 10 Stellplätzen vor. Der Antrag war nach § 34 BauGB (Umgebungsbebauung) zu beruteilen. Das geplante Gebäude ist den Nachbargebäuden untergeordnet. Die Tiefgarage konnte vom Landratsamt nicht abschließend beurteilt werden, weil die darüberliegenden Terrassen an das Hauptgebäude angrenzen. Die Bürgermeisterin bedauerte, dass die Rettung des vorhandenen Gebäudes nicht gelungen sei, die Gemeinde hätte hier einen Bebauungsplan aufstellen sollen. Nun sei das Baurecht da. Die Ausschussmitglieder beanstandeten die großen Terrassen und die damit hohe Versiegelung des Grundstücks. Die Tiefgarage solle mehr unter das Gebäude geschoben werden. Mit dieser Begründung wurde der Bauantrag einstimmig abgelehnt.
• Der Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage in der Boeckelerstraße 16a  wurde ebenfalls das gemeindliche Einvernehmen versagt. Grund für die Ablehnung sind die Überschreitung der GR durch einen Gebäudeteil sowie die Bauraumüberschreitung durch einen geplanten Kellerabgang. Bauamtsleiter Christian Wolfert erklärte, das Thema sei nur im Wege einer Änderung des Bebauungsplans lösbar.
• Bei dem Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Einzelhauses mit zwei Wohneinheiten und zwei Garagen im Keltenweg 2 in Traubing soll ein Bungalow abgebrochen und durch ein großes Gebäude ersetzt werden.Es handele sich um ein sog. unechtes Doppelhaus auf einem Grundstück von 717 m², also zwei Wohneinheiten mit vertikaler Teilung aber ohne Realteilung. Zum Glück für den Bauwerber kann er die Breite des Grundstücks ausnutzen, weil die Abstandsflächen von beiden Straßen die hälftige Breite einnehmen können. In der unmittelbar umgebenden Bebauung finden sich mehrere Gebäude, die der Kubatur des beantragten Vorhabens entsprechen, so dass die hier einschlägige Einfügung in die Umgebungsbebauung (§ 34 BauGB) gegeben ist. Der Antrag erhielt das gemeindliche Einvernehmen mit dem Hinweis an das Landratsamt, die Beseitung des Altbestands zu gewährleisten.
• Der Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten und zwei Garagen in der Gröschlstraße 5 war nach dem Bebauungsplan Nr. 92 „Gröschlstraße Südost“ zu beurteilen. Eine Genehmigungsfreistellung war nicht möglich, weil zwei Befreieiungen beantragt wurden. Zum einen sollen die Garagen mit Flachdächern statt Satteldach oder Pultdach ausgeführt werden. Zum zweiten lasse sich die maximal zulässige Wandhöhe der Garagen in der Hanglage nicht einhalten. Beide isolierten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans wurden erteilt.
• Für den Pavillon nördlich des Bahnhofsgebäudes lag eine Bauvoranfrage zur eingeschossigen Aufstockung vor. Einen entsprechender Vorbescheid wurde im Jahr 2010 erteilt, vom Bauwerber nicht verlängert und war somit verfallen. Ein weiterer Antrag in im Jahr 2018 wurde mit Verweis auf die beginnenden Bauleitplanungen abgelehnt. Inzwischen wurde für das Gebiet eine Erhaltungssatzung erlassen. Der gemeindliche Planer hatte eine ablehnende Stellungnahme abgegeben. Einstimmig wurde die Bauvoranfrage abgelehnt und auf die weitere Betrachtung im Bebauungsplanverfahren verwiesen.
• In der Bauvoranfrage für das Grundstück am Nelkenweg 1 hatte der Antragsteller die Beurteilung gleich mehrerer Varianten der Bebauung nachgefragt. Letztlich geht es bei dem kombinierten Grundstück mit 1.095 m² Fläche und eine Bebauung mit einem Doppelhaus oder zwei Einzelhäusern. Nach Empfehlung durch die Verwaltung wird die Anfrage abgelehnt und dem Antragsteller mitgeteilt, dass die eingereichten Unterlagen keine abschließende Beurteilung zuließen und weitere konkrete Planung eingereicht werden müssten.
• Der Antrag auf Baugenehmigung für den Anbau eines Treppenhauses in der Bahnhofstraße 10 war bereits vom Ausschuss abgelehnt worden. Das beantragte Vorhaben füge sich aufgrund der großen Grundfläche nicht in die Eigenart der umgebenden Bebauung ein. Das Kreisbauamt bittet nun um Stellungnahme wegen der Abstandsflächen. Nach Diskussion bliebt der Ausschuss einstimmig bei seinem früheren Beschluss und verweigerte die Zustimmung zu den Befreiungen von den Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung und der Abstandsflächensatzung der Gemeinde Tutzing.
• Dem Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Fahrradgarage in der Ludwig-Behr-Straße 4 hatte die Gemeinde bereits das Einvernehmen erteilt. Das Kreisbauamt war allerdings der Auffassung, dass für die Realisierung des beantragten Bauvorhabens drei Befreiungen erforderlich seien. Christian Schwander vom Planungsverband erläuterte, dass hier hinsichtlich der Höhenfestsetzung ein Konflikt zwischen altem und neuem Bebauungsplan Nr. 46 „Tutzing Nordwest – östlich der Traubinger Straße“, Teilbebauungsplan 9 „Ludwig-Behr-/Bockmayrstraße“ bestehe. Dies müsse mit einer Befreiung gelöst werden. Eine weitere Befreiung war schließlich erforderlich, weil eine Kellertreppe außerhalb des Bauraums liegen würde. Dem Antrag wurden einstimmig das gemeindliche Einvernehmen sowie die Befreiungen von den Festsetzungen erteilt.
• Der Antrag auf Baugenehmigung für den Anbau an ein bestehendes Wohnhaus sowie Abbruch und Neubau einer Doppelgarage im Höhenrieder Weg 8 wurde bereits am 28.07.2021 genehmigt. Das Landratsamt beanstandete, dass das Vorhaben zu weit in das Landschaftschutzgebiet hineinrage. In einem überarbeiteten Antrag wurde die Garage weiter nach Westen geschoben. Die Zustimmung des Landratsamts nach Bundesnaturschutzgesetz stehe noch aus, so die Verwaltung. Gegen die Stimme von Frau Nimbach wurde dem Antrag das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Für die Flachdachgarage wurde eine Befreiung von den Festsetzungen der Tutzinger Ortsbausatzung erteilt, die vorgibt, das Dach der Garage wie das Dach des Hauptgebäudes, hier Pyramiden-/Satteldach, auszugestalten.