Mit dem Satzungsbeschluss konnte wieder ein Bauleitplanverfahren zum Abschluss gebracht werden. Dies war der Auftakt in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 16.12.2025 unter der Leitung des 1. Bürgermeisters Ludwig Horn. Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 46 Tutzing Nordwest – östlich der Traubinger Straße – „Reiserbergweg/Beisele-/Bockmayrstraße“, Teilbebauungsplan 10.1. –, war im Oktober 2025 im Rahmen der erneuten Beteiligung für zwei Wochen ausgelegt worden. In der Sitzung des Gemeinderats am 06.07.2021 war der entsprechende Beschluss zur Änderung gefasst worden. In der Sitzung am 24.06.2025 war der Entwurf gebilligt worden; dem folgte die erste Auslegung. In der Sitzung am 21.10.2025 wurden die eingegangenen Stellungnahmen vorgestellt und abgewogen.
Nun erläuterte die Stadtplanerin Stephanie Kulosa vom Planungsverband die weiteren Stellungnahmen. Fünf Träger öffentlicher Belange hatten Hinweise eingebracht, die sich zum Teil mit deren früher eingereichten Stellungnahmen deckten: Energienetze Bayern, Landratsamt wegen Artenschutz, AWISTA, die Untere Immissionsschutzbehörde im Landratsamt und das Bayernwerk Netz. Regelungen zur Sockelhöhe der Einfriedungen und Durchlässen für Tiere gebe es schon in der Tutzinger Ortsbausatzung, ein Hinweis zum Vogelschlag wurde ergänzt. Die wiederholte Stellungnahme der AWISTA zum engen Reiseerbergwerk ohne Wendemöglichkeit für Müllfahrzeuge sei dadurch erledigt, dass schon heute die Anlieger ihre Mülltonnen an eine anfahrbare Stelle bringen. Stellungnahmen von private Seite hatte es nicht gegeben. Die Planzeichnung wurde nicht geändert. Einstimmig beschloss der Ausschuss unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse die 3. Änderung des Bebauungsplans mit Begründung in der Fassung vom 16.12.2025 als Satzung.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Dreispänners mit sechs Stellplätzen in Traubing, Weilheimer Straße 12, wurde bereits mehrfach behandelt. In der Ausschusssitzung am 15.10.2024 war der Antrag abgelehnt worden, weil er nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 57 „Weilheimer Straße / Kriegerdenkmal“ entprach: Eine private Nutzgrünfläche ist kein Bauland und jegliche Bebauung darauf ist unzulässig. Ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 57 „Weilheimer Straße/Kriegerdenkmal“ wurde in der Ausschusssitzung am 28.01.2025 abgelehnt. Durch die geänderte Rechtslage des Baugesetzbuches in Zusammenhang mit dem kürzlich in Kraft getretenen „Bauturbo“ möchte das Kreisbauamt nun ein nochmaliges Votum der Gemeinde. Die von der Verwaltung vorgeschlagene Ablehnung wurde einstimmig beschlossen, also (1) dem Bauvorhaben weiterhin das gemeindliche Einvernehmen versagt, der (2) rechtsverbindliche Bebauungsplan bestätigt und (3) auch eine mögliche Befreiung im Rahmen des sogenannten „Bauurbos“ verweigert.

• Hintergrund es Antrags auf Vorbescheid Umbau, Sanierung und Erweiterung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses in der Traubinger Straße 3 ist ein Generationenwechsel. Dazu sind Sanierungs- und Umbaumaßnahmen geplant; die zukünftige Nutzung entspricht der derzeitigen, bestehend aus Wohnen (OG) und Tierarztpraxis (EG). Der Verwaltung war aufgefallen, dasss bei der Aufstellung des Bebauungsplans der genehmigte Bestand nicht korrrekt in die Planung aufgenommen worden war, u.a. die Größe der Grundfläche, die Dachneigung und die Zahl der Dachaufbauten. Das Grundstück hat eine Fläche von 453 m², der Umbau ist unproblematisch, die Höhe  des im Osten zu ergänzenden Giebels wird von dem ersten Giebel aufgenommen, ein Wintergarten soll die Terrasse schließen.
  Als problematisch sah der Ausschuss eine neue aufgeständerte Terrasse für das Dachgeschloss mit einer Fläche von 14 m²an. Ratskollege Stefan Feldhütter setzte sich für das Vorhaben ein, der Bebauungsplan sei mit „heißer Nadel gestrickt“, eine Ablehnung der Wünsche wäre kleinlich. Andere Auschussmitglieder wollten eine Lösung ermöglichen, die den Bestand des Gebäudes sicherstellt. Die Verwaltung schlug vor, das Projekt unter den sogenannten „Bauturbo“ zu fassen und mit dem Bauwerber einen Vertrag über die Terrasse zu schließen. Darin wurde eine bessere Alternative zur Änderung des Bebauungsplans gesehen.
  Die Abstimmung erfolgte in zwei Teilen: Einstimmig befürwortet wurde die Frage nach der Überschreitung der (falsch) festgesetzen Grundfläche für Wintergarten und Quergiebel sowie Errichtung dieser Erweiterungen. Gegen die Stimme des Ratskollegen Stefan Feldhütter wurden die aufgeständerte Terrasse für das Dachgeschoss sowie eine Gartenzugangstreppe außerhalb des Baufensters abgelehnt. Dem Bauwerber sollen Gespräche angeboten werden, um eine Lösung zu finden.

• Für den Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Zweifamilienhauses mit Garage in der Bernrieder Straße 28 hatte es eine Ortsbesichtigung gegeben. Das Grundstück von 1.192 m² liegt am östlichen Ortseingang von Unterzeismering, das Vorhaben war nach § 34 BauGB zu behandeln. Der Flächennutzungsplan weist für den Bereich“Wohnbaufläche und sonstige Grünfläche“ aus. Im Untergeschoss des geplanten Gebäudes ist eine Einliegerwohnung geplant. Dies soll durch große Aufschüttungen und Abgrabungen erreicht werden, die die Verwaltung als problematisch ansah. Die Ausschussmitglieder störten sich an der Dreigeschossigkeit. Des Weiteren finde sich in unmittelbarer Nähe kein Gebäude mit vergleichbarer Höhenentwicklung (WH 8,93 Meter ; FH 11,20 Meter). Einstimmig wurde dem Antrag das gemeindliche Einvernehmen versagt mit der Begründung, dasss es keinen Bezugsfall mit Fläche, Wandhöhe und Firsthöhe gebe. Die Verwaltung wird anregen, dass Untergeschoss nur teilweise freizustellen (Drittelregelung), da in diesem Fall andere Wand- und Firsthöhen gelten würden.

• Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten mit Carport, Fahrradschuppen und Müllhäuschen in Holzbauweise in der Fiedererstraße 2 war hinsichtlich der Fläche unproblematisch. Das Gründtück misst 649 m², groß genug nach der Tutzinger Ortsbau-, Stellplatz- und Einfriedungssatzung. Das Vorhaben war nach § 34 BauGB zu beurteilen. In der unmittelbar umgebenden Bebauung befinden sich mehrere Gebäude, die der Kubatur des beantragten Vorhabens entsprechen. Jedoch sind mehrere Vorgaben nicht eingehalten: die Abstandsflächen werden nicht eingehalten, die geplante Schleppgaube (über die gesamte Gebäudelänge) und die Dachneigung entsprechend nicht den Vorgaben, für die Erschließung fehlen Geh- und Fahrrechte sowie Rohrleitungsrechte; der geplante Vierfach-Carport überschreite die maxinale Grenzbebauung gemäß BayBO. Vor diesem Hintergrund wurde dem Antrag einstimmig das gemeindliche Einvernehmen versagt, dem Antrag auf Befreiung bezüglich des Carports wurde nicht zugestimmt.

• Die Bauvoranfrage zum Abbruch des bestehenden Wohngebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage sowie Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans in der Haydnstraße 11 hatte der Ausschuss schon mehrfach behandelt. Maßgeblich ist der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 16 „Schnupfenwiesen“, zuletzt geändert im Jahr 2019.
  Für das geplante Vorhaben war bereits ein Bauvoranfrage eingereicht wurden, der im BOA am 21.01.2025  und im Gemeinderat am 28.01.2025 zugestimmt wurde. Eine weitere Anfrage hatte der Bau- und Ortsplanungsausschuss (BOA) in der Sitzung am 15.07.2025 behandelt und einen Empfehlungsbeschluss an den Gemeinderat gefasst, dem Vorhaben das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen und die beiden beantragten Befreiungen von den Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 16 „Schnupfenwiesen“ zu gewähren.  Dabei geht es um die Errichtung der Tiefgarage und die Überschreitung des Bauraumes wegen untergeordneter Kellerlichtschächte. Ohne Diskussion folgte der Gemeinderat  am 29.07.2025 einstimmig dem Empfehlungsbeschluss.
  Im Oktober 2025 hatte der Bauwerber den Einbau zweier Schleppgauben beantragt, um so das Dachgeschoss besser nutzen zu können. Dem hatte der Ausschuss in seiner Sitzung am 21.10.2025 zugestimmt.
  Die nun eingereichte Bauvoranfrage sieht vor, dass keine Schleppgauben mehr eingebaut werden sollen, sondern der im Bebauungsplan niedriger festgesetze , westliche Gebäudeteil aufgestockt werden und in der Firsthöhe dem höher festgesetzten, östlichen Gebäudeteil angeglichen werden soll. Damit könne das Dachgeschoss besser genutzt werden. Die Verwaltung erwartet durch die Anhebung der Firsthöhe für das niedrigere Gebäude keine Präzedenzwirkung; durch die Aufstockung erfolge nur eine Angleichung an bestehendes Baurecht, es werden keine zusätzlichen Höhe geschaffen. Einstimmig stimmte der Bauauschauss der eingereichten Bauvoranfage dem Grunde nach zu. Gleichzeitig wurde dem Bauwerber die Zustimmung zu folgenden Befreiungen von den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans signalisiert: (1) zulässige Firsthöhen von 9,50 auf 10,30 Meter, Überschreitung der Baugrenze für Lichtschächte und (3) Flächen für Garagen/Tiefgarage. Die Befreiungen 2 und 3 waren waren bereits früher signalisiert worden.

• Bauamtsleiter Christian Wolfert informierte über die Änderung des Baugesetzbuches, die zum 06.11.2025 in Kraft getreten sei und damit auch der sogenannte „Bauturbo“. Um eine klare und transparente Vorgehensweise für künftige Antrgäge zum „Bauturbo“ zu erhalten, hatte der Ausschuss in seiner Sitzung am 18.11.2025 die Erarbeitung einer entsprechenden Richtlinie beschlossen. Der gemeindliche Anwalt Stephan Kleber von der Müchner Kanzlei avocado hat mit der Verwaltung den Entwurf von Inhalten für eine Richtlinie ausgearbeitet. Problematisch sei, wenn über den „Bauturbo“ neue Bezugsfälle geschaffen werden, denn die Möglichkeiten der „Bauturbos“ gebe es nur für fünf Jahre. Der „Bauturbo sollte auch nicht gelten bei Grundstücken von weniger als 600 m² Fläche. Befreiungen von Festsetzungen rechtsverbindlicher Bebauungspläne sollten mit einem Vertrag mit dem Bauwerber verbunden werden, um bestimmte Punkte im Einzelfall zu regeln. So könnten z.B. bei der Gewährung von zusätzlichem Baurecht für 10 Wohneinheiten einige Wohnungen zu vergünstigten Mietpreisen vereinbart werden. Der Bauamtsleiter betonte, der „Bauturbo“ betreffe nur bauplanungsrechtliche Aspekte, alle anderen Vorschriften müsssten eingehalten werden. Er erwarte eine Flut von Anträgen, so dass es gut wäre, eine Richtline für die Verwaltung zu haben, um nicht mit jeder kleinen Angelegenheit ins Gremium zu müssen. Der Bürgermeister fürderte die Ratsmitglieder auf, die einzelen Punkte des Vorschlags anzusehen und Rückmeldung zu geben.

• Der  Gemeinderat hatte in seiner Sitzung am 24.07.2014 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 88 „Unterzeismering – Ortsmitte“ beschlossen. Mit dem Bebauungsplan werden insbesondere die folgenden Ziele verfolgt: (1) Erhalt und behutsame Weiterentwicklung der bestehenden Ortsstruktur, (2) Gestaltung eines neuen Dorfplatzes, (3) Aufwertung der Freiflächen entlang der Dorfstraße, (4) Ausweisung einer privaten Grünfläche n der Bernrieder Straße und (5) Ausweisung einer privaten Grünfläche am Ortsrand.
  Der gemeindliche Planer Martin Büscher stellte in seiner Bestandsaufnahme fest, die Bebauung orientiere sich an der alten Dorfstraße, diese sei geprägt durch historische Hofstätten. Probleme seien die umfangreiche Versiegelung zwischen den Gebäuden, die Lärmemission von der Bernrieder Straße und der Leerstand von einigen Gebäuden.
  Gestaltungsideen umfassen die Entsiegelung und Einrichtung von offenen, begrünten Wohnhöfen, Einrichtung von Sitzmöglichkeiten, Revitalisierung von Gastwirtschaft und Ladengeschäft, Wechsel des Bodenbelages zur Verkehrsberuhigung, gärtnerische Gestaltung des Dorfplatzes und Erhalt der privaten Grünflächen. Einstimmig wurde die Billigung des Entwurfs beschlossen und die Verwaltung beauftragt, das Auslegungsverfahren durchzuführen. Zusätzlich wurde noch der Geltungsbereich angepasst.

• Der Bebauungsplan Nr. 84 „Bahnhofsareal westlich und östlich der Bahn, Teilbebauungsplan 1 HeiVo“ war im Entwurf vom Gemeinderat am 10.10.2023 gebilligt worden. Die Auslegung erfolgte im Januar 2024, eine Abwägung hatte bislang nicht stattgefunden. Die Gemeinde Tutzing befindet sich seit Herbst 2024 in einem strukturierten Abstimmungsprozess mit den Eigentümern zur städtebaulichen Weiterentwicklung des Bahnhofsareals „HeiVo“ Eine neue Planung der Eigentümer wurde vom Gemeinderat am 11.11.2025 gebilligt. Die daraus resultierenden Anpassungen und Änderungen wurden in den Bebauungsplanentwurf eingearbeitet. Der gemeindliche Planer erläuterte die umfangreiche Liste mit 26 Punkte der Abwägung einschließlich der privaten Stellungnahme, nämlich die des Grundstückseigentümers. Bauamtsleiter Christian Wolfert ergänzte, der städtebauliche Vertrag sei fertig ausgearbeitet und verhandelt. Die Anlage 1 wäre der gebilligte Bebaungsplanentwurf.
  Der gemeindliche Rechtsanwalt Dr. Volker Gronefeld empfahl, den Anregungen der Träger öffentlicher Belange zu folgen, die verschiedene Gutachten verlangt hätten. Hier sollten Defizite vermieden werden. Insgesamt gehe es um die Abwägung der Interessen zwischen Gemeinde und Eigentümer. Er empfahl die Billigung und erneute Auslegung mit aktualisierten Unterlagen. Die Gutachterkosten trage der Eigentümer. Damit sei das Thema für die Gemeinde sowohl öffentlich-rechtlich als auch privatrechtlich gut geregelt. Die eigentliche Abwägung erfolge dann nach der nächsten Auslegung.
  Einstimmig billigte der Ausschusss unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse den Bebauungsplan mit Begründung in der Fassung vom 16.12.202 und beauftragte die Verwaltung, ein erneutes Auslegungsverfahren, nach Einarbeitung der noch zu erstellenden Gutachten, durchzuführen.