BOA: Wohnanlage am Bareisl kann gebaut werden

Der Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau einer Wohnanlage mit Tiefgarage am Bareisl erhielt mehrheitlich gegen die Stimme der Ausschusskollegin Stefanie Knittl das gemeindliche Einvernehmen. So geschehen in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 24.06.2025 unter der Leitung des 1. Bürgermeisters Ludwig Horn. Genau: Der Ausschuss empfiehlt dem aufgrund der Größe des Vorhabens zuständigen Gemeinderat, das Einvernehmen zu erteilen.
Für das betreffende Flurstück wurden in kürzerer Vergangenheit bereits mehrfach baurechtliche Anträge behandelt. Das Flurstück befindet sich nicht im Landschaftsschutzgebiet und nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Damit gilt für die Beurteilung der § 34 BauGB (Umgebungsbebauung). Erstmalig befasste sich der Ausschuss am 16.05.2023 mit dem geplanten Vorhaben. Der Ausschuss begrüßte das geplante Vorhabern zur Schaffung von Wohnraum und in Bezug auf die Gestaltung, verortete das geplante Gebäude im planungsrechtlichen Innenbereich und stimmte der Konzeption zu. Errichtet werden sollten 21 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 64 Stellplätzen, die auch für die rd. 100 übrigen Wohnungen nutzbar sein werde. Aufgrund der Anzahl der Wohneinheiten oblag jedoch die endgültige Entscheidung dem Gemeinderat. Die geplante Baumaßnahme sorgte im Nachgang zur Sitzung bei den Bewohnern der Siedlung Am Bareisl aus verschiedenen Gründen für großen Unmut. Es gab eine Informationsrunde im Rathaus und die Bauwerber und Grundstückseigentümer luden vor Ort ein, um das Vorhaben und die Hintergründen vorzustellen. Letztlich, so der Bürgermeister, ginge es um die Schließung einer Baulücke, „aus dem „U“ werde ein „O“ – wie im nördlichen Teil der Wohnanlage vorhanden. Der Antrag wurde zurückgezogen, ein neuer Antrag am 07.12.2023 eingereicht. Die Prüfung ergab, dass die Grundfläche des Bezugsobjekts (Am Bareisl 43, 45 und 47) deutlich überschritten werde,  das Gebäude näher an den Außenbereich im Westen rücke und  über die gedachte Linie zwischen dem nördlichen und dem südlichen Bezugspunkt hinausrage. Das war zu beanstanden. Dieser Antrag wurde in der Sitzung des Ausschusses am 18.06.2024 abgelehnt. Das Kreisbauamt schloss sich der Auffassung der Gemeinde an und beabsichtigte, den Antrag abzulehnen. Daraufhin zog der Bauwerber den Antrag zurück.
Am 13.05.2025 ging ein neuer Antrag bei der Gemeinde ein. Bauamtsleiter Christian Wolfert zeigte den Vergleich: Das Gebäude werde um 5 Meter verkürzt, also weniger Fläche. Statt 21 werden nur 18 Wohneinheiten errichtet. Die Tiefgarage mit 61 Stellplätzen (vorher 66) werde auch die Umgebung entlasten, was der Ausschuss positiv wertete. Die Linie zur Grünzone werde nicht mehr überschritten. Damit befinde sich das Vorhaben nun vollständig im planungsrechtlichen Innenbereich. Mit einer Grundfläche von 596 m² wird die Grundfläche des Bezugsobjekts (630 m²) unterschritten. Auch die Firsthöhe (12,27 Meter) bleibe unter der des Bezugsobjekts (12,45 Meter). Im Ergebnis füge sich der geplante Baukörper in die Eigenart der umgebenden Bebauung ein.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Für die 3. Änderung des Babauungsplans Nr. 46 Tutzing Nordwest – östlich der Traubinger Straße. „Reiserbergweg/Beisele-/Bockmayrstraße“, Teilbebauungsplan 10.1., erläuterte Stadtplanerin Stephanie Kulosa vom Planungsverband den Entwurf. In der Sitzung des Gemeinderats am 06.07.2021 wurde de entsprechende Beschluss zur Änderung gefasst. Der gemeindliche Planer Prof. Florian Burgstaller plädierte damals für eine Vereinheitlichung und wies darauf hin, dass eine Überschreitung der GRZ von 0,17 durch energiesparende Bauweise schnell zu 0,185 führen würde. Er halte daher eine Erhöhung auf 0,19 in einem Teilgebiet für verträglich. Weiterhin sollte die Summe aus berg- und talseitiger Wandhöhe 15 Meter nicht überschreiten. Die Stadtplanerin zeigte die unterschiedliche Bebauung, sie hatte die städtebauliche Körnung und Dichte untersucht. Sie empfahl, aus der GRZ in absolute Zahlen umzurechnen und je Grundstück eine GR für das Hauptgebäude und eine GR (T) für Terrasse und Balkone anzugeben. Nach Untersichung des Geländeverlaufs kam sie zum Ergebnis, dass die Summenregelung bei der Wandhöhe zu unbestimmt sei; diese Regel werde aber bei allen Gebäuden eingehalten. Es werden klare Höhenbzugspunkte festgesetzt, ebenso Baugrenzen und Baufenster; dabei habe sie sich an den Grundstücksgrenzen orientiert. Die gemeindliche Landschaftsarchitektin Monika Treiber hatte Vorschläge zur Festsetzung bon ortsbildprägenden Bäumen eingereicht, die mit din die Festsetzungen aufgenommen wurden. Thema war dann noch der Reiserbergweg, der mangels ausreichender Breite keine Erschließungsstraße sei. Hier könnte als Absicht ein Wendehammer eingezeichnet werden. Einstimmig billigte der Ausschuss den Entwurf samt Begründung in der Fassung vom 24.06.2025 und beauftragte die Verwaltung, das Auslegungsverfahren durchzuführen.

• Für den Bebauungsplan Nr. 78 „Ortszentrum Tutzing, Teilbebauungsplan 3.1 war ein Empfehlungsbeschluss für den Gemeinderat vorgesehen. Das Gebiet wird von der Hauptstraße, der Greinaldstsraße und der Hallbergerallee bzw. dem Martelsgraben eingegrenzt. Die Architektin Victoria Slazar vom Planungsverband erläuterte die aufwändige Analyse. Es sei ein sehr heterogen bebautes Gebiet. Dabei seien die drei Ebenen Realität, bestehender Bebauungsplan und die Möglichkeiten in der Zukunft zu unterscheiden. Die vielfältigen Nutzungsstrukturen sollen erhalten bleiben, Bauwünsche und Planungen überprüft werden. Das Planungskonzept umfasse daher folgende Punkte: (19 Ausweisung eines Urbanen Gebietes entlang der Hauptstraße zur Sicherung einer zukunftsfähigen, vitalen Nutzungsmischung im Ortszentrum, (2) Erhalt des prägenden Gebietscharakters und Ortsbildes durch Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung, (3) Steuerung der künftigen baulichen Entwicklung und Berücksichtigung der Nachverdichtungsmöglichkeiten im Plangebiet, (4) Schutz erhaltenswerter Bäume, Vorgartenzone, Grünstreifen entlang des Martelsgrabens und (5) Sicherung der Erschließung. Die daraus abgeleiteten Festsetzungen, insbesondere für das Maß der baulichen Nutzung, führten zum Widerspruch einiger Auschussmitglieder. Einvernehmlich wurde ein Empfehlungsbeschluss für den Gemeinderat zurückgestellt.

• Dem Antrag zur Änderung des Bebauungsplan Nr. 3 „Oberes Schönmoos“ liegt ein Vorhaben zum Neubau eines Zweifamilienhauses mit Garage zugrunde. Das vorhandene westliche Gebäude auf den Flurstücken schöpft die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) fast vollständig aus. Die Verwaltung und der Planungsverband haben den Antrag geprüft. Es müssten insgesamt fünf Befreiungen erteilt werden. Die Ausschussmitglieder sprachen sich dagegen aus. Der Bauwerber solle seinen Antrag überarbeiten, eine maßvolle Nachverdichtung könnte signalisiert werden. Der Ausschuss sprach sich einstimmig dem Grunde nach für die Änderung des Bebauungsplans aus, bei der auch andere Grundstück betrachtet werden. Die künftige Änderung wird auf die Prioritätenliste im Bereich der privaten Vorhaben ohne öffentlichen Charakter aufgenommen.

• Der Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses in Monatshausen 13 erhielt mehrheitlich gegen die Stimme der Ratskollegin Stefanie Knittl das gemeindliche Einvernehmen. Das Vorhaben auf einem Grundstück von 811 m² war nach § 34 BauGB zu beurteilen, ein vor kurzem errichteter Neubau mit drei Wohneinheiten diente als Bezugsfall. Thema war die große Abgrabung für die Tiefgarage vom Süden her, die zunächst nicht untergeordnet war, jedoch planerisch nachträglich noch einmal geändert bzw. verringert wurde.

• Dem Antrag auf Vorbescheid zur Sanierung eines Einfamilienhauses und Erweiterung der Grundfläche sowie Änderung der Dachform des Anbaus in der Diemendorfer Straße 33 erhielt einstimmig das gemeindliche Einvernehmen. Die gestellten Fragen wurden mit JA beantwortet. Das Flurstück befindet sich im Außenbereich, so dass das Vorhaben nach § 35 BauGB zu beurteilen war. Über die Erweiterung entscheidet das Landratsamt. Es soll ein weiterer Wohnraum gewonnen werden. Die Grundfläche wird in Richtung Süden geringfügig erweitert, das Dach wird gedämmt und das Dachgeschoss mit einsgesamt vier Dachflächenfenstern belichtet. Das Satteldach des Anbaus soll durch ein begrüntes Flachdach ersetzt werden. Im Nebengebäude soll statt der Doppelgarage ein Lagerraum für landwirtschaftliche Geräte entstehen.