Der überarbeitete Entwurf des Bebauungsplans Nr. 88 „Unterzeismering – Ortsmitte“ geht in die zweite Runde, also in die erneute Auslegung. So beschlossen in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 23.06.2026 unter der Leitung des 1. Bürgermeisters Ludwig Horn.

Der  Gemeinderat hatte in seiner Sitzung am 24.07.2014 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 88 „Unterzeismering – Ortsmitte“ beschlossen. Mit dem Bebauungsplan werden insbesondere die folgenden Ziele verfolgt: (1) Erhalt und behutsame Weiterentwicklung der bestehenden Ortsstruktur, (2) Gestaltung eines neuen Dorfplatzes, (3) Aufwertung der Freiflächen entlang der Dorfstraße, (4) Ausweisung einer privaten Grünfläche n der Bernrieder Straße und (5) Ausweisung einer privaten Grünfläche am Ortsrand. In der Sitzung am 16.12.2025 wurde der Entwurf gebilligt und die Verwaltung mit der Auslegung beauftragt. Nun übernahm es der gemeindliche Stadtplaner Martin Büscher, die zahlreichen Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange und von Grundstückseigentümern zu würdigen und abzuwägen. So wurde vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege auf Denkmäler im Nahbereich hingewiesen. Das Landratsamt sah eine aus immissionsschutztechnischer Sicht eine komplexe Situation, während der Stadtplaner keine Notwendigkeit für ein Gutachten sieht, die Situation sei durch geeignete Festsetzungen beherrschbar. Die Untere Naturschutzbehörde gab Anregungen zu Festsetzungen zum Artenschutz. Gegen die Auffassung des Kreisbauamtes soll an der Festlegung „urbanes Gebiet“ festgehalten werden. Es gab zahlreiche Hinweise zu Baulinien und Baugrenzen, der Bauraum der kleinen Kapelle werde festgesetzt. Der Abwasserverband monierte fehlende Leitungsrechte für Schmutz- und Niederschlagswasser, die aufgeklärt werden müssen. Zahlreiche Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans hatten Anregungen und Wünsche, denen zum Teil gefolgt wurde.
Einstimmig billigte der Auschuss unter Einbeziehung der Beschlüsse den Bebauungsplan in der Fassung vom 23.06.2026 und beauftragte die Verwaltung, ein erneutes Auslegungsverfahren durchzuführen.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Dem Antrag zur Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet am Bareisl ging der Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung eines bestehenden Reihenmittelhauses, Am Bareisl 3, voraus, der in der Sitzung des BOA am 24.03.2026 abgelehnt worden war. Geplant war dort ein Wintergarten, ein Windfang und eine Aufstockung, jedoch hatte bereits das Landratsamt das Vorhaben abgelehnt. Es handelt sich um eine Reihe mit sechs Reihenhäusern. Der Bauwerber ist der einzige Eigennutzer, die übrigen Reihenhäuser werden von Mietern genutzt. Ein abgestimmter Antrag für alle sechs Häuser konnte nicht erstellt werden. Der nun eingereichte Antrag zur Aufstellung eines Bebauungsplans ist sehr unkonkret abgefasst, dazu solle die Gemeinde die Kosten tragen. Die gesamte Siedlung umfasst 97 Einheiten.. Ausschussmitglied Dr. Ernst Lindl erinnerte, dass hier in den 1960er und Anfang der 1970er Jahre kleinen Einheiten von Kettenhäusern errichtet wurden, um die unterschiedlichen Bedarf an Wohnraum zu bedienen. Zwar seien die Wünsche zuur Vergrößerung nachvollziehbar, mache das Gebäude bei Verkauf natürlich auch teurer. Einstimmig wurde der Antrag abgelehnt, da es keine Begründung für das Erfordernis der Aufstellung gebe. Ein Angebotsbebauungsplan würde aufgrund der fehlenden Bauverpflichtung lediglich eine punktuelle Bebauuung nach sich ziehen. Dies würde zu einer städtebaulichen Fehlentwicklung führen und städtebauliche Spannungen auslösen.

• Der Antrag  auf Vorbescheid für den Neubau eines barrierefreien Mehrfamilienhauses mit Nebengebäude, Garage und Carport in Traubing, Weilheimer Straße 22, war im Ausschuss und Gemeinderat bereits mehrfach behandelt und dem Grunde nach positiv beurteilt worden. Der Bauwerber hat für das Grundstück von 3.010 m² ein Gesamtkonzept geliefert, konkret geht es um den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Dreifachgarage auf dem Flurstück im mittleren Bereich. Dazu gewährt die Gemeinde eine Dienstbarkeit für die Erschließung von der Straße aus. Wegen der abfallenden Topographie hinunter zum Schwarzen Graben war wichtig zu beurteilen, wie weit das Gebäude an die Straße heranrücken und wie stark das Gelände angeschüttet werden kann. Das Vorhaben war nach § 34 BauGB zu beurteilen, einen Bezugsfall in der näheren Umgebung gibt es. Nötig ist eine Abstandsflächenübernahmeerklärung, die nach Auffassung der Verwaltung gewährt werden könnte.
  Einstimmig erhielt der Antrag auf Vorbescheid das gemeindliche Einvernehmen, die Fragen wurden mit JA beantworetet und die Erteilung einer Abstandsflächenübernahme zu Lasten der Gemeinde (Straße) beschlossen.

• Der Antrag auf Vorbescheid für den Umbau eines bestehenden Einfamilienhauses im Bereich des Dachs, Elly-Ney-Straße 23, war nach den Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 17 „Dreimäderlhaus“ aus dem Jahr 1980 zu beurteilen. Es ist der Einbau von zwei Dachgauben vorgesehen, um die Räume im Dachgeschoss lebenswerter gestalten zu können. Zusätzlich ist an der südöstlichen Gebäudeecke ein Freisitz geplant. Durch die zweite geplante Maßnahme „rutscht“ die Wandhöhe nach oben auf 7,95 Meter. Zulässig nach dem Bebauungsplan sind jedoch nur 6,50 Meter. Die Gewährung der beantragten Befreiung werfe Präzedenzen für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans auf, die städtebaulich nicht vertretbar seien, so die Verwaltung.  Einstimmig wurde die Frage zu den Gauben mit JA, diejenige zum Freisitz mit NEIN beantwortet.

• Der Antrag auf Vorbescheid für den Umbau und die Erweiterung eines bestehenden Wohnhauses in der Klenzestraße 5a war nach den Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 52 „Klenzestraße“ zu beurteilen. Da in diesem nur noch ein Grünzug und Bäume festgesetzt sind, war das Vorhaben doch nach § 34 BauGB zu beurteilen. Geplant sind die Aufstockung des Wohnhauses, Neubau von Balkonloggien sowie ein Verbindungsbau zwischen Wohnhaus und Garagen. Letzterer ist widerrechtlich bereits errichtet worden, könnte aber legalisiert werden, so die Verwaltung. Dem Ausschuss erschien das Vorhaben nachvollziehbar und begründet, Bezugsfälle in der Umgebung mit heterogener Bebauung seien vorhanden, auch die Dreigeschossigkeit.
  Dem Antrag auf Vorbescheid wurde das gemeindliche Einvernehmen erteilt, die Fragen mit JA beantwortet.

• Der Antrag auf isolierte Befreiung für die Errichtung einer Fotovoltaikanlage auf dem Garagendach in der Beiselestraße 8b war nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 48 – „Frey-Grundstück an der Beiselestraße“ sowie nach der Tutzinger Ortsbau-, Stellplatz und Einfriedungssatzung zu beurteilen. Eine PV-Anlage auf dem Dach des Wohnhauses ist bereits vorhanden und entspricht auch der Intention des Bebauungsplans. Da der Bebauungsplan auf Garagen ein Satteldach oder ein begrüntes Flachdach vorsieht, war hier eine isolierte Befreiung erforderlich und beantragt. Die geplante Aufständerung der PV-Module widerspricht jedoch der Tutzinger Ortsbau-, Stellplatz und Einfriedungssatzung, die vorsieht, dass die Anlagen zur Nutzung von Solarenergie im Neigungswinkel der Dachhaut als gleichmäßige rechteckige Flächen zu errichten sind. Die Oberkante der Solaranlage darf maximal 20 cm über der Oberkante der Dachhaut liegen. Die Diskussion zeigte weitgehende Zustimmung, ein Präzedenzfall sollte vermieden werden.
  Einstimmig wurde die isolierte Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans erteilt, so dass eine PV-Anlage errichtet werden kann. Die Befreiung von den Festsetzungen der Tutzinger Ortsbau-, Stellplatz und Einfriedungssatzung wurde dagegen nicht erteilt. Das bedeutet, dass die Module flacher als beantragt aufgestellt werden müssen.

• Zu der Bauvoranfrage für den Anbau eines unterkellerten Terrassenbereichs im Osten mit Überdachung und Treppenanlage, Balkonanbau im Süden und Anbau eines Carports im Norden in der Beiselestraße 10 hatte es zahlreiche Gespräche gegeben, es sei eine „schwierige Geschichte“, wie Bauamtsleiter Christian Wolfert einleitend meinte. Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 46 „Tutzing Nordwest – östlich der Traubinger Straße“, Teilbebauungsplan 10 „Reiserbergweg/Beisele-/Bockmayrstraße“ von 2012. Thema war die Grundfläche GR, Baufenster und Höhen weden eingehalten. Der Bebauungsplan sieht eine Grundflächenzahl GRZ von 0,15 vor. Inzwischen ist das Grundstück jedoch zweimal geteilt worden, so dass auf einer Länge von 138 Metern drei Grundstücke entstanden sind. Die GRZ wird immer vom Ur-Grundstück bemessen. Damit hier kein Windhundrennen um den Verbrauch der GRZ entsteht, hatte der Bauwerber die Eigentümers es mittleren und des westlichen Grundstücks eingebunden. Dazu berücksichtigt die Baukonzeption nun eine drei Meter breite Zufahrt für die Feuerwehr und eine entsprechende Aufstellfläche. Der Gemeinderat hatte den Grundsatzbeschluss gefasst, die GRZ auf 0,19 zu erhöhen, was auch die Neben-GR erhöht. Doch im Ergebnis wird auch diese erhöhte Zahl um 357 m² überschritten, insbesondere für die Zufahrt der Feuerwehr und die Aufstellfläche. Die Verwaltung empfahl in diesem besonderen Fall eine Befreiung.
  Einstimmig sprach sich der Ausschuss für die beantragte Bauvoranfrage aus und signalisierte die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens. Gleichzeitig wurde eine Befreiung von der Fesetsetzung der GRZ auf 0,19 und für die Überschreitung der Neben-GR aufgrund der besonderen Grundstückssituation und der notwendigen Zuwegungen und der Feuerwehrzufahrt in Aussicht gestellt.