Der Bebauungsplan Nr. 78 “Ortszentrum Tutzing”, Teilbebauungsplan 7 “Seehof” entwickelt sich planmäßig. Er war Hauptpunkt in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 29.06.2021 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald. Die Verwaltung hatte allein zu diesem Punkt zur Vorbereitung Unterlagen im Umfang von 170 Seiten (!) zur Verfügung gestellt. Der Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 20.04.2021 lag bis zum 01.06.2021 öffentlich aus. 14 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange brachten keine Anregungen oder Bedenken vor. Sodann führte die Planerin Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München umsichtig durch die weiteren Untersuchungsergebnisse und die Stellungnahmen. Die naturfachliche Relevanzprüfung hatte ergeben, das (1) keine geschützten Arten betroffen sind und (2) von der Planung keine negativen Auswirkungen ausgehen. Die schallschutztechnische Beurteilung wurde inzwischen vom Landratsamt bestätigt; der offene Punkt ist die ergänzende schalltechnische Betrachtung der Ev. Akademie. Dies wird nachgearbeitet. Der Bund Naturschutz hatte sich zur Flächenversiegelung geäußert. Der Vergleich der neuen Planung mit dem alten, noch gültigen Bebauungsplan Nr. 35 ergibt bei nun 4.451 m² versiegelter Fläche eine leichte Entsiegelung von 127 m². Eine notwendige Trafo-Station wird einbezogen, aber zeichnerisch nicht fest situiert. Anschließend wurden die zahlreichen Bedenken, Sorgen und Kritik aus der Öffentlichkeit, konkret überwiegend von nördlichen Anliegern, behandelt:

  • Die Abstandsflächen nach neuem Recht werden eingehalten, zusätzlich gibt es einen Puffer von 1,5 bis 1,9 Metern.
  • Die Besonnungsstudie hatte ergeben, dass es zu keiner übermäßigen Verschattung der nördlich gelegenen Gebäude kommt (Tag der Messung 21. März, 4 Stunden Sonne von 10-14 Uhr).
  • Eine befürchtete Verschattung durch Bäume wird dadurch verhindert, dass die Bäume mit 3 Metern (bei Sträuchern 2 Metern) Abstand zwischen die Gebäude gepflanzt werden; dazu werden noch zwei Bäume aus der Planung entfernt.
  • Der Seeblick werde für einige Anlieger entfallen, das wurde bestätigt. Es sei hier aber eine Lösung für ganz Tutzing gefunden worden. Der Bebauungsplanentwurf löse zahlreiche Konflikte und habe viele Positiv-Aspekte, so dass der wegfallende Seeblick in der Abwägung weniger bedeutend erscheint.
  • Die mehrfach angeführten Bedenken, die Zahl der Stellplätze (58) sei zu gering, wurde von der Planerin entgegengehalten, die Stellplatzverordnung sei beachtet worden. Lediglich bei Parkplätzen für Mitarbeiter und bei den Parkplätzen für die Besucher der Gastronomie am Seeufer seien die empfohlenen Werte unterschritten worden. Ziel sei es gewesen, den Parksuchverkehr zu minimieren.
  • Zum angeführten erhöhten Verkehrsaufkommen wurde aufgeklärt: nicht die derzeitige Situation einer Brachfläche sei die Ausgangssituation sondern das ehemalige Hotel mit dem dazugehörigen Verkehr.
  • Zum Lieferverkehr für das Hotel wurde betont, dass die Anlieferung von der Schlossstraße erfolge, nicht von der Marienstraße durch die “Mariengasse”.
  • Die Gebietseinstufung  als “Sondergebiet Fremdenverkehr” sei zutreffend, die Lärmschutzgrenzwerte seien reduziert worden, auch gegenüber dem alten Bebauungsplan Nr. 35.
  • Der infrage gestellten Wirtschaftlichkeit des Vorhabens stünden Untersuchungen zur Wirtschaftlichkeit und zahlreiche Investorenanfragen gegenüber.
  • Die Kritik des städtebaulichen Konzepts als zu groß, zu lang und zu wuchtig sei entgegenzuhalten, dass die geplanten Gebäude niedriger seien als im alten Bebauungsplan zugelassen. Vergleichbar große Gebäude seien die Ev. Akademie, das Gymnasium, das Krankenhaus, das Roncallihaus oder die Grund- und Mittelschule.
  • Die Annahme, die Niederschlagswasserbeseitigung sei nicht geregelt, wurde als unzutreffend bezeichnet: Der Anschluss an den Niederschlagswasserkanal wurde vom Abwasserverband bestätigt. Übrige Themen seien im Bauantragsverfahren zu regeln.
  • Der von einigen Eigentümern befürchtete Wertverlust für ihre Immobilie gehöre nicht ins Bauleitverfahren; ein etwaiger Wertverlust sei kein Vorrangthema.

Nach diesen Abwägungen wurde der Bebauungsplan in der Fassung vom 29.06.2021 einstimmig gebilligt. Er wird im beschleunigten Verfahren weitergeführt. Die Verwaltung wurde mit der weiteren Auslegung beauftragt.

Weitere Punkte der Sitzung:

  • Einstimmig wurde die Änderung des Bebauungsplans Nr. 48 “Frey-Grundstück” als Empfehlung an den Gemeinderat beschlossen. Aus der Bezeichnung des Bebauungsplans soll der Name “Frey” gestrichen werden. Mit der Ausarbeitung soll der Planungsverband beauftragt werden. Das weitere Verfahren, einschließlich des Satzungsbeschlusses, soll an den Bau- und Ortsplanungsausschuss übertragen werden. Hintergrund ist die umfassende Neuordnung der Bebauung in einer neuen Form unter Erhaltung des Baumbestands. Im Vergleich zur derzeitigen Bebauung soll die Grundfläche GR um 35% sinken, die Geschossfläche GF dagegen um 25% steigen. Offene Fragen sind die Baumwurfgefahr und damit der Abstand zu den Gebäuden; dies wiederum löst Haftungsfragen aus, die beantwortet werden müssen. Für ein weiteres Grundstück im Bebauungsplan (Flurnr. 281/7) wurden zwei neue Bauräume für kleinere Gebäude östlich und westlich des Bestandsgebäudes beantragt.
  • Einstimmig wurde für den Bebauungsplan Nr. 37 “Gewerbegebiet Kampberg” der folgende Empfehlungsbeschluss an den Gemeinderat gefasst: Die 3. Änderung wurde beschlossen. Das weitere Verfahren, einschließlich des Satzungsbeschlusses, soll an den Bau- und Ortsplanungsausschuss übertragen werden. Hintergrund ist, dass hier ein Bauwerber beantragt, ein Gebäude mit Tiefgarage und Zufahrt von der Blumenstraße zu errichten. Es müssen dafür Bauräume, Garagen, die GR geändert und zwei zusätzliche Besucherstellplätze angeordnet werden. Die Bürgermeisterin beklagte bei der Gelegenheit, das Bauamt komme mit den Bebauungsplänen bzw. deren Änderungen kaum durch. Die Grundstücke würden schließlich mit einem geltenden Bebauungsplan erworben.
  • Einstimmig, ab hier mit meiner Stimme als Vertretung von Frau Nimbach, wurde der Empfehlungsbeschluss an den Gemeinderat gefasst, den Bebauungsplan Nr. 46 “Tutzing Nordwest – östlich der Traubinger Straße”, Teilbebauungsplan 10 “Reiserbergweg/Beisele-/Bockmayrstraße” zu ändern bzw. zwei Unterpläne aufzustellen. Im konkreten Fall, Reiserbergweg 13,  ging es darum, dass für ein bestimmtes Grundstück die Grundflächenzahl GRZ 0,17 beträgt, der Bauwerber im Umfang von 0,20 bauen möchte; aktuell beträgt die Fläche des bestehenden Gebäudes 0,16. Die GRZ im vom Bebauungsplan umfassten Gebiet sind uneinheitlich, grob zwischen 0,15 und 0,17 mit Ausreißern bis 0,22. Der gemeindliche Planer Prof. Florian Burgstaller plädierte für eine Vereinheitlichung und wies darauf hin, dass eine Überschreitung der GRZ von 0,17 durch energiesparende Bauweise schnell zu 0,185 führen würde. Er halte daher eine Erhöhung auf 0,19 in einem Teilgebiet für verträglich. Mit der Ausarbeitung solle der Planungsverband beauftragt werden. Das weitere Verfahren, einschließlich des Satzungsbeschlusses, soll an den Bau- und Ortsplanungsausschuss übertragen werden.
  • Für die vom Arbeiter-Samariter-Bund Deutschland e.V. beabsichtigte Einrichtung einer Kinderhorts im Wald muss der Flächennutzungsplan geändert werden. Im Verfahren gab es von den Behörden und Trägern öffentlicher Belange nur redaktionelle Hinweise, von der Öffentlichkeit waren keine Stellungnahmen eingegangen. Zur Vorbereitung der zweiten formellen Auslegung wird jetzt der Umweltbericht vorbereitet. Zusätzlich bedarf es einer Befreiung von Landschaftschutzgebiet für die Fläche “Kinderbetreuung”. Auf der Grundlage des geänderten Flächennutzungsplans könnte dann eine befristete Baugenehmigung nach § 35 BauGB erteilt werden. Einstimmig wurde die 29. Änderung des Flächennutzungsplans für zwei Flurnummern der Gemarkung Tutzing “Beringerheim” in der Fassung vom 29.06.2021 gebilligt und die Verwaltung beauftragt, das weitere Auslegungsverfahren durchzuführen.
  • Um das Vorhaben “Kinderhort im Wald” zu ermöglichen, hatte der Gemeinderat am 08.08.2020 den Beschluss gefasst, einen Bebauungsplan aufzustellen. Die beauftragte Planerin Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband stellte den “schlank” gehaltenen Bebauungsplan vor, der eher einen geringen Regelungsumfang habe. Der Beringerweg mit denkmalgeschützter Einfahrt werde festgelegt, der Baumbestand sei erfasst, die zu erhaltenden Grünflächen gekennzeichnet und die Stellplätze für die Seminarteilnehmer vorgesehen. Von den baulichen Vorhaben werden (1) das Schulungshaus im zu sanierenden Beringerhaus mit inklusiver Bewirtschaftung, (2) der Hort im Wald für 25 Kinder und (3) der Umbau eines Garagengebäudes in einen multifunktionalen Ausbildungsraum plus Sanitäreinrichtungen berücksichtigt. Als Art der baulichen Nutzung wird ein “Sondergebiet Bildung” festgesetzt. Zusätzlich werden 300 m² für Betriebswohnungen vorgesehen. Eine Bedarfsfläche im Osten des Grundstücks für den Neubau einer Tagespflege mit 24 Plätzen wird zunächst nicht festgesetzt. Einstimmig billigte der Ausschuss den ausgearbeiteten Entwurf des Bebauungsplans Nr. 89 “Beringerheim” mit Begründung in der Fassung vom 29.06.2021 und beauftragte die Verwaltung, das Auslegungsverfahren durchzuführen.
  • Aufgrund einer bereits erteilten Baugenehmigung konnte der Aufstellungsbeschluss für die 9. Änderung des Bebauungsplans Nr. 16 “Schnupfenwiesen” einstimmig aufgehoben werden. Die Grundstückseigentümer hatten den Antrag auf Änderung des Bebauungsplans zurückgezogen. Selten, dass sich anstehende Arbeit von selbst erledigt.
  • Dem Antrag auf Baugenehmigung des Benedictus Krankenhauses zum Umbau und zur Erweiterung des Westflügels für Notaufnahme und Pflege wurde das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Der Antrag war geprüft worden mit dem Ergebnis, bis auf zwei Punkte dem Bebauungsplan Nr. 98 zu entsprechen. Daher wurden zwei kleinere Befreiungen für die Überschreitung des Bauraums (1 Meter) und Änderung in der Begrünung erteilt. Die Planung sieht im Erdgeschoss einen neue Notaufnahme und in den Obergeschossen Krankenzimmer und Betriebsräume vor. Die Zufahrtssituation wird angepasst und um die neu zu errichtende Verkehrsfläche vorbei an den westlich gelegenen Gebäuden GE 3-5 entlang der Grundstücksgrenze von der Bahnhofstraße her ergänzt.
  • Den Anträgen der Grundstückseigentümer an der Hauptstraße 121 und 123 auf Baugenehmigung zum Neubau je eines Einfamilienhauses mit Garage wurde einstimmig das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Die Gebäude waren nach § 34 zu beurteilen und fügen sich in die umgebende Bebauung ein. Der relevante Bebauungsplan Nr. 52 “Klenzestraße” regelt in erster Linie Grünflächen und Bewuchs und sieht einen 10 Meter breiten Grünbereich entlang der Hauptstraße vor, der für die Zufahrt in 5 Metern Breite durchbrochen werden kann. Die Antragsteller beschränken sich auf 4 Meter, benötigen jedoch eine 6 Meter breite Rangierfläche zwischen den zusammenliegenden Garagen und der Zufahrt. Diese Befreiung wurde gewährt; die versiegelte Fläche ist kleiner als bei einer durchgehend 5 Meter breiten Zufahrt.
  • Dem Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Jungvieh-Tretmiststalles und Erweiterung eines Rinderstalles in der Traubinger Straße 65 wurde zugestimmt. Die Erweiterung ziele auf eine leistungsfähige und nachhaltige Bewirtschaftung, so die Verwaltung. Es werde vom Anbinde- auf einen Laufstall umgestellt. Ob eine landwirtschaftliche Privilegierung erteilt wird, entscheiden das Landratsamt Starnberg und das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch des Bestandsgebäudes und Neubau eines Wohngebäudes mit drei Wohneinheiten in der Traubinger Straße 47 war nach § 34 BauGB und den Vorgaben des “Rahmenplans Traubinger Straße” zu beurteilen. Von den Flächen füge es sich in den Baubauungsrahmen ein, die einzelnen versetzten Gebäudeteile berücksichtigten die hangige Topografie, so Bauamtsleiter Christian Wolfert. Den Antrag wurde einstimmig das gemeindliche Einvernehmen erteilt.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung für den Anbau eines Treppenhauses in der Bahnhofstraße 10 wurde einstimmig abgelehnt. Das beantragte Vorhaben füge sich aufgrund der großen Grundfläche nicht in die Eigenart der umgebenden Bebauung ein. Dabei ging es um eine zusätzliche Fläche von 20 m² mit einer Firsthöhe von knapp 11 Metern einschl. des geplanten Turmzimmers.
  • Der Antrag auf Vorbescheid für die Erweiterung des Bestandsgebäudes mit teilgewerblicher Nutzung in der Blumenstraße 26b in Kampberg folgt zwei ähnlichen Anträgen der Vergangenheit, die abgelehnt wurden, weil sie reines Wohnen vorsahen. Neu ist nun die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, die dem Mischgebiet Rechnung tragen soll. Die Überprüfung der Eingabepläne hat ergeben, dass die Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Die Im Vorbescheid gestellten Fragen zur Grundfläche, Geschossigkeit, Firsthöhe u.a. wurden einstimmig mit NEIN beantwortet, die Befreiung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung wurde nicht erteilt.
  • Der Antrag auf isolierte Befreiung für die Schaffung einer neuen Zufahrt zum Anwesen Freyhof (ehem. Popphof) in Oberzeismering 7 wurde von der Tagesordnung abgesetzt, weil die Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde immer noch fehlt! Die Zufahrt soll nicht mehr zwischen Kirche und Forsthaus Ilkahöhe verlaufen, was allgemein begrüßt wurde. Nach Ansicht der Verwaltung verläuft die Zufahrt aber recht nahe an der Nikolauskirche bzw. dem Friedhof, so dass der Ausschuss empfahl, dem Bauwerber die gewünschte alternative Wegführung mitzuteilen.
  • Einstimmig wurde die beantragte isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 45 “Tutzing Nordwest – westlich der Traubinger Straße”, Teilbebauungsplan 4 “Benediktenweg” für das Gebäude Benediktenweg 11c erteilt. Da das Gelände vom schmalen Benediktenweg steil nach Osten abfällt, waren breitere Zufahrt (6 statt 4 Meter) sowie kleinere bauliche Anlagen für Zugänge zum Haus und zum Garten beantragt worden. Wegen der schwierigen Gestaltung hatte der Bauwerber dazu einen aufwändigen Freiflächengestaltungsplan erarbeiten lassen, der von der gemeindlichen Landschaftsarchitektin Monika Treiber als zielführend und den naturfachlichen Vorgaben entsprechend angesehen wurde.
  • Dem Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 30 “Schorn” für den altersgerechten Umbau eines Hauseingangs mit Stellplatz für das Grundstück Am Schorn 62 wurde auf Vorschlag der Verwaltung entsprochen.
  • Die Bauvoranfrage zum Bau einer Dachterrasse im Zuge einer Flachdachsanierung im Gebäude Am Höhenberg 8a wurde nicht entsprochen. Für die ähnliche Dachterrasse des Nachbargebäudes, die der Bauwerber als Bezugsfall herangezogen hatte, liegt keine Baugenehmigung vor.
  • Die Bauvoranfrage für den Anbau an ein bestehendes Wohnhaus in der Kustermannstraße 46 folgt einem frühen Antrag auf Abbruch und Neubau von zwei Wohnhäusern, der abgelehnt wurde. Das Grundstück liegt im Außenbereich. Dazu wurde eine Außenbereichssatzung (Bebauungsplan Nr. 13) erlassen. Sie sieht geringfügige Erweiterungen für Einheimische vor. Die Beurteilung folgt § 35 BauGB für Außenbereichsvorhaben. Entsprechend wurden die Fragen teilweiseweis bejaht (Anbau möglich), teilweise verneint. Aufgrund der Überschreitung des Geltungsbereichs der Satzung nach Süden durch den angefragten Anbau sowie der Größe der angefragten Grundfläche sah die Verwaltung die Bauvoranfrage als problematisch. Der Ausschuss folgte dieser Einschätzung.

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