Der Bau- und Ortsplanungsausschuss (BOA) behandelte in einer Feriensitzung am 24.08.2021 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald den Bebauungsplan Nr. 78 „Ortszentrum“, Teilbebauungsplan 7 „Seehof“. Die Stadplanerin Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München erläuterte die nach der Auslegung eingegangenen Stellungnnahmen der Behörden und der Öffentlichkeit und stellte die sorgfältig erarbeiteten Abwägungsvorschläge dazu vor.
Die Untere Naturschutzbehörde anerkannte die artenschutzrechtliche Beurteilung durch einen Diplom-Biologen. Sie gab Anregungen, durch die Verwendung von speziellen Fenstergläsern den Vogelschlag zu reduzieren und Insekten und Fledermäuse durch die Eindämmung von Lichtemissionen zu schützen. Für den Immissionsschutz muss noch der Zusammenhang zwischen Hotel und Evangelischer Akademie (EAT) untersucht werden. Wegen des Lieferverkehrs und des Parkplatzes der EAT könnte es zu Überschreitungen der Richtwerte für das Hotel kommen. Im Hinblick auf die jahrzehntelange Koexistenz der beiden Nachbarn müsste das zu lösen sein. Das Untersuchungsergebnis dazu wird in der nächsten SItzung vorgestellt. Das Kreisbauamt hatte sich dann noch zur Abstandsflächenverkürzung zwischen Haus A und B geäußert; diese war erforderlich, um die Baumassen bei unveränderten Baurecht unterbringen zu können. Die Abstandsflächen zu den nördlichen Nachbarn sind eingehalten.
Ein ganze Reihe von Stellungnahmen der Öffentlichkeit waren eingegangen und mussten geprüft und abgewogen werden. Zu einem nicht geringen Teil handelte es sich um Wiederholungen von Stellungnahmen, die bereits in der Sitzung des Ausschusses am 29.06.2021 behandelt worden waren: zu massive Bebbauung, das Bauwerk füge sich in die umgebende Bebauung nicht ein, Sorge vor erhöhtem Verkehrsaufkommen, Sorge wegen zu geringer Zahl an Parkplätzen, Vorwurf der falschen Gebietseinstufung, Befürchtung von Geruchsemissionen aus Abfällen, Sorgen wegen möglicher Überschwenmmungen, Ablehnung der Bodenversiegelung, Sorge vor Entwertung der Nachbargrundsstücke, Kritik an der artenschutzrechtlichen Relevanzprüfung, Gefährung der Bestandsbäume, Zweifel an der Wirtschaftlichkeit eines Hotelbetriebs. Alle Punkte wurden einzeln kommentiert. Schließlich gab es noch Anregungen zur Ausführung, die natürlich Sache des Eigentümers ist. Im Detail sind diese Punkte und deren Abwägung nachzulesen unter vorort.news.
Ausgangspunkt war der rechtsgültige Bebauungsplan Nr. 35, der bei unverändertem Baurecht zum Bebauungsplan Nr. 78/7 „modernisiert“ wurde. Die Baumasse wurde umgegliedert, die Zahl der Geschosse reduziert. Der Flächennutzungsplan mit der Festsetzung „Sondergebiet Hotel“ bleibt bestehen, der neue Bebauungsplan setzt ein „Sondergebiet Fremdenverkehr“ fest. Auf nachbarschaftliche Belange ist vielfach Rücksicht genommen. So sind u.a. die Abstandsflächen zu den nördlichen Nachbarn teilweise größer als das Minimum, die geplante Bepflanzung mit Bäumen ist zurückgenommen, auf eine östliche Hotelterrasse ist – zu meinem Bedauern – verzichtet worden. Ich habe noch einmal betont, dass der Vergleich hier nicht zu einer Brachfläche vorgenommen werden kann, sondern der frühere Hotelbetrieb als Vergleichsbasis dienen muss. Was wir benötigen dort unten am See, ist Leben, Menschen, die auch die Läden und die Gastronomie besuchen und dort konsumieren. Christoph Winkelkötter, Geschäftsführer der gwt Starenberg, betonte noch einmal die Bedeutung für den Tourismus. Es gäbe starke Nachfrage von Investoren und Betreibern für hochwertige Hotels, gerade in dieser Pandemiezeit. Der Landkreis verfüge bei rd. 130.000 Einwohnern nur über rd. 5.000 Gästebetten, diese dazu zum großen Teil in Ferienwohnungen. Ratskollege Stefan Feldhütter erinnerte daran, dass die Ablauffrist der Veränderungssperre nicht vergessen werden dürfe.
Im weiteren Vorgehen werden die geannten Punkte redaktionell angepasst. Geklärt werden die noch offenen Punkte (1) Schallschutzuntersuchung bei der EAT, (2) Aufmaß der Bestandsbäume und (3) weitere Begehung durch den Diplom-Biologen. Die Ergebnisse dazu sollen in der Sitzung des Ausschusses am 28.09.2021 vorgestellt werden. Die Abwägung werde, so auch der gemeindliche Anwalt Dr. Volker Gronefeld, zweigeteilt. Einstimmig wurden die vorgetragenen Abwägungen des Bebbaungsplans gebilligt. Der Rest der Belange werde am 28.09.2021 abgewogen, dann könne der Satzungsbeschluss gefasst werden.
Weitere Punkte der Sitzung:
- Die beantragte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 74 „Bahnhofstraße/Bräuhausstraße“ für die Errichtung einer Werbeanlage wurde nicht erteilt. Es ging um die Werbunganlage für die P3-Klinik, die nicht den vorgebenen Maßen entspricht. Hier besteht der Ausschuss auf der Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans.
- Der Antrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Verbindungsbau zum Bestand, Am Höhenberg 8, erhielt das gemeindliche Einvernehmen. Der ablehnende Bescheid vom 28.07.2021 wurde aufgehoben. Der Bauwerber hatte der Kritk des Ausschusses entsprochen und die Baustellenzufahrt auf den südlichen Teil des Grundstücks verlegt. Damit soll der Uferbereich des Martelsgrabens und der Baumbestand geschützt werden. Neu eingereicht wurde die Planung der Zufahrt zu den nördlichen Stellplätzen. Diese führt über gemeindlichen Grund, der aber als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet ist. Der Beschluss enthält den Hinweis an das Landratsamt, in der Baugenehmigung die Zufahrten festzulegen und die für die beiden Häuser notwendigen gegenseitigen Dienstbarkeiten zu begründen. Ferner soll mit dem Bauwerber ein Vertrag zur Nutzung des öffentlichen Raums abgeschlossen werden.
- Der Antrag zum Umbau und zur Umnutzung des bestehenden Gebäudes, Oberzeismering 1, erhielt einstimmig das gemeindliche Einvernehmen. Das Gebäude, der ehemalige Popphof, soll vollständig, auch im bisher landwirtschaftlichen Teil, bewohnt werden. Zwar handelt sich um eine Wohneinheit, die prozentuale Erweiterung im Außenbereich wird jedoch übertroffen. Für das Gebiet wird ein Bebauungsplan erarbeitet, der Bauantrag greife hier voraus, erklärte die Bürgermeisterin. Angesichts der unveränderten Kubatur des Gebäudes, sah der Ausschuss den Antrag als zustimmungsfähig an; leglich Fenster werden versetzt und das Obergeschoss soll durch einen Dachreiter belichtet werden. Über die Genehmigungsfähigkeit der Erweiterung der Wohn- und Arbeitsfläche im Rahmen des § 35 BauGB wird das Landratsamt entscheiden.
- Dem Antrag auf Baugenehmigung für die Aufstellung von zwei Bauwagen für den „Kinderhort im Wald“ auf dem Gelände des Beringerheims wird zugestimmt. Der entsprechende Flächennutzungsplan wird derzeit geändert und weist die Fläche zukünftig als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kinderhort aus. Der Bebauungsplan wird derzeit ausgearbeitet. Auf meine Frage erklärte Bauamtsleiter Christian Wolfert, dass für Bauwagen, die länger als drei Monat am Standort verbleiben, eine Baugenehmigung erforderlich sei. Die Bauwagen werden im rechten Winkel zu einander aufgestellt, verbunden und dienen als Aufenthaltsort für die betreuten Kinder bei Regen.
- Dem Antrag auf Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften für die oberirdische Wand einer Tiefgaragenabfahrt in der Hauptstraße 19 wurde gegen die Stimme von Ratskollegin Christine Nimbach zugestimmt. Die Länge des an der Grundstücksgrenze zulässigen Bauwerks wird um einen Meter überschritten. Bauamtsleiter Christian Wolfert demonstrierte mit einem Meterstab, was von der Rampenabfahrt oberirdisch sichtbar ist: ein Stück von einem Meter Länge und einer Höhe von 36 cm, die auf 20 cm abfällt. Die Ausschussmitglieder sahen darin keine Beeinträchtigung nachbarschaftlicher Belange, so dass die Ausnahme von der Abstandsflächensatzung und der Bayerischen Bauordnung erklärt wurde.
Unter Mitteilungen und Anfragen, Verschiedenes berichtete die Bürgermeisterin, dass die letzte Beurkundung zum Midgardhaus erfolgt sei und hob die große Bedeutung des Objekts für den Ort hervor.
