Baugenossenschaft Tutzing

Ein Gründungsteam um Michael Ehgartner hatte am 25.01.2019 zu einer Informationsveranstaltung in die Kegelbahn des Tutzinger Hofs eingeladen. Die Gruppe von Tutzinger Immobilienfachleuten umfasst

  • Michael Ehgartner, Sachverständiger für Immobilienbewertung,
  • Eberhard Möller, Architekt und Bauingenieur,
  • Mike Wolthausen, Projektleiter und
  • Bernd Pfitzner, Finanzreferent und Gemeinderat in Tutzing.

Diese Gruppe will eine lokale Baugenossenschaft gründen und sucht Interessenten, also zukünftige Genossen. Überschrift ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, gerade in Tutzing ein wichtiges Thema und beschäftigt viele Tutzinger. Dazu hatte der Gemeinderat in seiner Sitzung am 03.07.2018 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald (FW) mehrheitlich den Grundsatzbeschluss der Gemeinde Tutzing zur Wohnbaulandentwicklung gefasst. Es geht darum, im Zusammenwirken von Gemeinde und privaten Eigentümern sowie ggf. Investoren bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen.

Zunächst wurde den knapp 50 Gästen der Dokumentarfilm von Uli Bez „Wer wagt beginnt“ gezeigt. Dieser Film zeigt die Initiative, Planung und Realisierung eines Hauses auf genossenschaftlicher Basis in München (Ackermannbogen neben dem Olympiagelände, früher Kaserne) mit 53 Wohnungen für ca. 70 Erwachsene und 30 Kinder. Die Baugruppe wagnis4 der Wohnbaugenossenschaft wagnis eG formierte sich bereits frühzeitig, um Ideen zu entwickeln, Wünsche wie Obstbaumwiese und Dachgarten zu äußern. Es wurden ein Leitbild entwickelt, Projektgruppen definiert, eine Konvergenz auf die Werte Gemeinschaftsgefühl, Solidarität, Heimat gesucht. Eine Vorsitzende, Elisabeth Hollerbach, wurde bestimmt, die an den Sitzung der Architekten und Bauhandwerker teilnahm. Gebildete Hausgruppen sind für den Außenraum, die Hausbewirtschaftung oder die Kommunikation zuständig. Es werden von jedem Erwachsenen 25 Arbeitsstunden/Jahr Eigenleistung erwartet.

Mit dem Grundstückskauf wurden dann auch die individuellen Flächen festgelegt. Zu Beginn wurde ein Eintrittsgeld von 1.000 Euro pro Erwachsenen zur Aufnahme in die Baugruppe fällig, mit dem Grundstückskauf dann eine Einlage von 1.000 Euro/m², die bei Auszug zurückgewährt wird. Sie bildete den finanziellen Grundstock. Die Genossen sind als eine Mischform von Eigentümer und Mieter zu sehen und zahlen eine Nutzungsgebühr zwischen 9,60 Euro/m² im geförderten und 11,00 Euro/m² im freifinanzierten Wohnungsbau, deutlich unter den Mieten im freien Wohnungsmarkt. Ein Teil der Betriebskosten ist darin enthalten, Wasser und Strom jedoch nicht. Zusätzlich werden 10 Euro/Monat gezahlt für Gemeinschaftsräume (Geräteraum, Werkstatt, Sozialstation etc.).

Michael Ehgartner führte anschließend aus, Eigentum in Genossenschaftshand führe langfristig zu bezahlbarem Wohnwert. Bei Auszug wird eben nicht der volle Wert durch Verkauf der Immobilie realisiert sondern der Genosse erhält seine Einlage zurück, der Bodenwert bleibt für immer eingefroren. An die Genossen werden die Preissteigerungen der laufenden Instandhaltung weitergegeben. Dies führe zu deutlich geringeren Mietsteigerungen als bei allen anderen Eigentumsformen im Wohnungsbau. Die Genossenschaft wählt Vorstand und Aufsichtsrat; der Vorstand entscheidet über Auftragsvergaben, kümmert sich um die Beschaffung von staatliche Krediten und Förderungen. Das – noch fehlende Grundstück – sei die wesentliche Voraussetzung. Hier sei ein Grundstück auf Erbpacht der Idealfall für eine Baugenossenschaft.

Gemeinderatskollege Bernd Pfitzner, Mit-Initiator und nach eigener Aussage zur Miete wohnend, verfolgt das Thema aus ureigenem Interesse. Er grenzte die Baugenossenschaft ab von dem sog. Einheimischenmodell, das auf die Subventionierung des Bauherren ziele. Ich ergänzte um städtebauliche und ortsplanerische Aspekte, dass eine Bebauungsplan vorhanden sein müsse, der Geschossigkeit, Gebäudeform, Versiegelung, die Gestaltung der Grünflächen und vieles mehr regele, um die zahlreiche Ideen und Wünsche der Genossen zu kanalisieren.

Bernd Pfitzner war es auch, der die hinzugekommene 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald zur Stellungnahme aufforderte. Die vier Jahre vom Grundstückskauf bis zum Einzug bei der Baugruppe wagnis4 seien sportlich, Tutzing stehe hier erst am Anfang. Ein Thema sei auf die Herausnahme von Flächen aus dem Landschaftsschutzgebiet. In Tutzing gebe es 400 Bewerber um bezahlbaren Wohnraum, die einen Wohnberechtigungsschein hätten, davon 50% Tutzinger. Viele Bürgerinnen und Bürger wollten in Tutzing bleiben, fänden aber keinen geeigneten Wohnraum. Die Gemeinde arbeite gerne mit Genossenschaften zusammen. Ich bin überzeugt, dass die Gemeinde private Initiativen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum fördern sollte; die Gemeinde ist finanziell und verwaltungstechnisch nicht in der Lage, in noch größerem Umfang selbst als Bauherrin aufzutreten. Der entsprechende Bebauungsplan müssen angepasst oder geschaffen und dabei genau gefasst werden. Michael Ehgartner ergänzte mit Blick auf das Filmbeispiel, dass er die Projektgröße in Tutzing eher kleiner sehe. Wichtig seien die Partizipationsprozesse, die Teilhabe der Genossen an der Planung und deren Umsetzung. Es ginge um sicheres Wohnen, also Schutz vor Eigenbedarfskündigungen, es ginge nicht um Wertsteigerung er Immobilie.

Abschließend bat der Initiator für die Initiative zur Gründung einer Baugenossenschaft die Anwesenden, ihr konkretes Interesse in einer Email an baugenossenschaft-tutzing@web.de mit folgenden Angaben zu dokumentieren: Anzahl der Personen, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Anzahl der Stellplätze und weitere Wünsche im freien Text. Mit der Zusendung der Email werde die Verwendung der Daten nach der DSGVO akzeptiert. Ehgartner möchte das genossenschaftliche Wohnprojekt im Sinne seines sozialen Engagements unterstützen; selbst einzuziehen sei nicht geplant.

Natürlich sind auch andere Formen als eine Genossenschaft denkbar, um gemeinsam Wohnraum zu schaffen. Gemeinsam ist ihnen, dass kein Bauträger eingesetzt wird. Über diese anderen Formen soll noch berichtet werden, allgemein und mit Beispielen.

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