BOA: Wohnraum für Mitarbeiter

Das ist vorbildhaft und steht jedem Unternehmen gut an: die Schaffung von Wohnraum für Mitarbeitende. So vorgetragen und zu lesen in der Bauvoranfrage der Ambulanten Krankenpflege Tutzing e.V.. Diese wurde behandelt in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 24.01.2023 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald. Die Ambulante Krankenpflege beabsichtigt in Zusammenarbeit mit der Stiftung Theresa Petsch, das geerbte Grundstück in der Kustermannstraße 19 zu bebauen. Die Fläche beträgt 2.655 m² und soll nach den Vorstellungen mit zwei Gebäuden einschl. Tiefgarage und Außenstellplätzen bebaut werden (Ansicht der Bilder durch Anklicken vergrößern):

Dazu hat Prof. Florian Burgstaller eine Konzeption entworfen. Sie sieht zwei Gebäude vor, die im rechten Winkel zueinander stehen und über zwei Geschosse sowie ein flaches Satteldach verfügen. Die Erschließung erfolgt über eine gewidmete Stichstraße östlich des Grundstücks, westlich ist ein Fußweg vorhanden. Die Tiefgarage unter dem östlichen Gebäude soll auch unter das westliche Gebäude reichen, dazu eine entsprechende Zuwegung.

Die Bauwerber weisen darauf hin, dasss das Baurecht nicht voll ausgenutzt werde. Das westliche Gebäude (20 Meter Länge) wird vier Wohnungen enthalten, die zur Refinanzierung des Vorhabens verkauft werden sollen; im östlichen Gebäude (22 Meter Länge) sind acht Mitarbeiterwohnungen geplant. Die Konzeption fand allgemeine Zustimmung, ein Bebauungsplan wurde als nicht notwendig angesehen. Um den Nachteil des hohen Mietniveaus in Tutzing auszugleichen, ist die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum durch den Arbeitgeber ein wesentliches Erfolgskriterium für die Gewinnung neuer Mitarbeiter, so der Bauwerber. Der Ausschuss nahm die Planung einstimmig positiv zur Kenntnis und empfahl dem zuständigen Gemeinderat, der Bauvoranfage zuzustimmen und die Verwaltung zu beauftragen, mit dem Bauwerber einen Vertrag zur Bereitstellung von Wohnraum für Mitarbeitende abzuschließen. Zur Erinnerung: In der Sitzung des Gemeinderats am 08.03.2022 wurde der Plan des ortsansässigen Unternehmens VerlaPharm präsentiert, auf einem erworbenen Gelände in drei Bauabschnitten Wohnraum für Mitarbeiter des Unternehmens zu errichten. Hier läuft ein Bebauungsplanverfahren.
Die Bilder sind durch die Vertreter des Bauwerbers freigegeben; © Prof. Burgstaller

Weitere Punkte der Sitzung:

• Beim Bebauungsplan Nr. 78 „Ortszentrum Tutzing“, Teilbebauungsplan 4.1. „ehem. Andechser Hof“ ging es um die Behandlung der eingegangen Stellungnahmen. Dazu trugen der gemeindliche Planer Prof. Florian Burgstaller und der gemeindliche Anwalt Dr. Volker Gronefeld vor. Bis auf den Wegfall der Stellplätze an der Hallbergerallee hat sich der Entwurf nicht geändert. Das Landesamt für Denkmalpflege hat noch einmal darum gebeten, das ortsprägende Erscheinungsbild zu erhalten, sozusagen den alten Andechser Hof im Neubau wieder aufleben zu lassen. Weitere Hinweise betrafen die Ableitung von Hang- und Quellwasser, das nochmals überarbeitete Immissionsschutzgutachten und die Lüftungsanlagen. Intensiv erläuterte Prof. Burgstaller des Vergleich des Baurechts mit anderen Gebäuden, die als Referenz dienen könnten. Die Bebauung kann angesichts der Umgebung mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss erfolgen. Letzteres ist wegen der zulässigen breiten Schleppgauben nahezu ein Vollgeschoss, der „Verlust“ gegenüber der vollen Dreigeschossigkeit betrage im Haupthaus nur 3,3%, im Rückgebäude sind es 7% weniger, insgesamt 4%, dies also geschuldet der städtebaulichen Konzeption. Das Rückgebäude könnte zwar größer sein, das wäre aber eine andere städtebauliche Idee, so Prof. Burgstaller. Auf die Fragen bzw. Anmerkungen von Ratskollege Dr. Joachim Weber-Guskar und mir, warum Beherbergung und Mitarbeiterwohnungen über der erdgeschossigen Gastronomie festgesetzt werden sollen, gab Dr. Gronefeld wichtige Erläuterungen. Zunächst waren Wohnungen vorgesehen und die möglichen immissionsschutzrechtlichen Probleme wollte die Verwaltung mit einem städtebaulichen Vertrag lösen. Dies sei nicht mehr möglich, weil die Verhandlungen dazu gescheitert seien. Daher habe man zur Vermeidung eben dieser Probleme (Eigentümer/Mieter klagen gegen den Gastronomiebetrieb) nach der Baunutzungsverordnung das gesamte Hauptgebäude der Gastronomie unterordnen müssen. Es verbleibe nur das öffentliche Recht, nach dem die Möglichkeit der zivilrechtlichen Absicherung entfallen war. Auf meine Frage, ob es hier nicht mit einem konkreten Investor Möglichkeiten und Wege gäbe, die Nutzung des Hauptgebäudes freier zu gestalten, empfahl Dr. Gronefeld, mit einem Investor dann gleich einen Durchführungsvertrag mit allen Absicherungen abzuschließen. Einstimmig billigte der Ausschuss unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse den Bebauungsplan mit Begründung in der Fassung vom 24.01.2023 und beauftragte die Verwaltung, ein erneutes verkürztes Auslegungsverfahren nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen durchzuführen.
• Beim Bebauungsplan Nr. 78 „Ortszentrum“, Teilbebauungsplan 1.1 (ehem. Edeka/Kohlenmüller) ging es ebenso um die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen. Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München führte in bewährter Weise durch die wenigen Stellungnahmen. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege weise auf mögliche Bodendenkmäler (Gräber) hin, die Brandschutzdienststelle verlange nach einem zweiten Rettungsweg für die Bewohner des Dachgeschosses. Mit der Unteren Immissionsschutzbehörde gab es verschiedene Abstimmungen, Klarstellungen grafischer Art, Ergänzungen der Betriebsabläufe und Korrekturen bei der Begründung der Festsetzungen. Eine sogenannte Lärmkarte zeigte, dass an der Hauptstraße die Grenzwerte tags und nachts überschritten werden, so dass Schallschutzmaßnahmen wie z.B. schallgeschütze Lüftungseinrichtuingen an Fenstern erforderlich sind. Einstimmig billigte der Ausschuss unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse den Bebauungsplan mit Begründung in der Fassung vom 24.01.2023 und beauftragte die Verwaltung, ein erneutes verkürztes Auslegungsverfahren nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen durchzuführen.
• In dem flächenmäßig sehr kleinen Bebauungsplan Nr. 104 „Schulstraße“ in Traubing geht es darum, ein Wohngebäude für die ortsansässige Familie des Bauwerbers festzusetzen und in den Innenbereich einzubeziehen. Das Gebäude soll weiterhin eine Einliegerwohnung enthalten, die nur nach SoBoN-Grundsätzen vermietet werden darf. Die Miethöhe entspreche derjenigen für freie Wohnungen des Verbands Wohnen. Die Umgebungsbebauung wurde als Maßstab herangezogen, damit wird eine Bebauung mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss festgesetzt. Ein naturfachliches Gutachten liege vor, Ausgleichsmaßnahmen für die Versiegelung durch das neue Gebäude seien vorgesehen, führte die Verwaltung aus. Einstimmig billigte der Ausschuss den Bebaungsplanentwurf samt Begründung in der Fassung vom 24.10.2023 und beauftragte die Verwaltung, das Auslegungsverfahren durchzuführen. Der gemeindliche Rechtsanwalt Dr. Reicherzer soll beauftragt werden, den zweiten städtebaulichen Vertrag zwischen dem Bauwerber und der Gemeinde Tutzing auszuarbeiten.
• Beim Antrag auf energetische Sanierung und Ausbau des Dachgeschosses in einem Gebäude am Steg 9 in Unterzeismerung ist bei einem einfachen Vorhaben ein großes Problem aufgetreten, wie Bauamtsleiter Christian Wolfert formulierte. Das Gebäude ist 1972 genehmigt worden, doch hat sich herausgestellt, dass an zwei Stellen die Abstandsflächen zu den Nachbarn nicht eingehalten sind. Diese sind nicht bereit, eine Vereinbarung zur Abstandsflächenübernahme zu unterzeichnen. Eine Befreiung durch das Landratsamt (in Abweichung von der Bayerischen Bauordnung) ist wegen der Präzedenzwirkung problematisch. Letztlich handelt es sich um ein Versäumnis vor Jahrzehnten. Dies müsste das Landratsamt in Ordnung bringen. So erteilte der Ausschuss einstimmig das gemeindliche Einvernehmen.