26.07.: Privilegierter Außenbereich

Über einen Antrag auf Vorbescheid zu einem Grundstück im planungsrechtlichen Außenbereich war  in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses am 24.07.2018 unter der Leitung der 1. Bürgermeisterin Marlene Greinwald (FW) zu entscheiden. Schnell war allen klar, dass es sich hier um das Gelände der Baumschule Handel an der Garatshauser Straße handelt. Wie bekannt, hatte die Baumschule ihre Tätigkeit im März eingestellt, das Gelände steht zum Verkauf. Es gibt wohl verschiedene Interessenten mit unterschiedlichen – privilegierten – Nutzungen, z.B. Landwirtschaft, Pferdepension oder Garten- und Landschaftsbau. Das Gelände ist nicht einfach, es besteht kein Wasser- oder Kanalanschluss, ein Brunnen existiert, ein Bach fließt hindurch. Der Antrag hörte sich zunächst plausibel an, es fehlten aber Informationen, welche geplanten Gebäude wo errichtet und welche existierenden Gebäude abgerissen werden würden. Im Ergebnis wurde die Bürgermeisterin einstimmig beauftragt, mit dem Bauwerber ein Gespräch zu führen mit dem Ziel, den Antrag zurückzuziehen. Anschließend soll mit den Ausschussmitgliedern eine Ortsbesichtigung stattfinden sowie Pläne vorgelegt werden, die den Antrag konkretisieren und auch wasserwirtschaftliche Auflagen bereits berücksichtigen. Weitere Punkte der Sitzung waren:

  • Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 80 “Fotovoltaikanlage Ascheringer Straße (2. Bauabschnitt)” wurde von der Tagesordnung genommen. Hier hatte sich herausgestellt, dass zur Gefahrenabschätzung weitere Boden- und Bodenluftuntersuchungen vorzunehmen sind. Die Abteilung Umweltschutz des Landratsamts verlangt hier Nacharbeit. Angesichts der Mächtigkeit der Auffüllung zwischen 1,5 und 2,9 Metern Tiefe wurde eine Untersuchungstiefe von nur 0,4 Metern nicht akzeptiert.
  • Einstimmig wurde die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 39 “westlich der Bernrieder Straße”, Teilbereich 2, Option 1 (Rampenerweiterung) in der Fassung vom 24.07.2018 beschlossen. Hier ging es dem Unternehmen Verla-Pharm darum, eine bereits geplante Rampe zu verlängern, weshalb eine Erweiterung des Bauraumes erforderlich war.
  • Ebenso einstimmig unter Einbeziehung der Beschlüsse wurde die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8 “zwischen Mozartstraße und Benediktenweg” in der Fassung vom 24.07.2018 samt Begründung als Satzung beschlossen. Die Anmerkungen des Kreisbauamts waren überwiegend redaktionell und werden berücksichtigt, ebenso die Einwendungen und Empfehlungen des Wasserwirtschaftsamts.
  • Einstimmig billigte der Ausschuss den Bebauungsplan Nr. 92 “Gröschlstraße Südost” in der Fassung vom 24.07.2018. Die Verwaltung wurde beauftragt, das Auslegungsverfahren durchzuführen. Bereits mehrfach hatte sich der Ausschuss mit diesem Bebauungsplan beschäftigt, ausgelöst durch Bauvorhaben in der Gröschlstraße 11. Der Bebauungsplan, vorgestellt vom gemeindlichen Stadtplaner Martin Büscher, enthält nun bewusst gesetzte Baukörpergrößen entsprechend der unterschiedlichen Größe der Grundstücke, also 200 m² Grundfläche bei größeren und 150 m² Grundfäche bei kleineren Grundstücken. Talseitig kann dreigeschossig gebaut werden, bergseitig zweigeschossig, was über die Wandhöhen festgelegt ist. Dachneigungen sind zwischen 15° und 24° möglich, Dachgeschosse also eher nicht ausbaubar. Nachdem die Erschließung nur durch die Gröschlstraße möglich ist, ist deren Leistungsfähigkeit auch der limitierende Faktor der möglichen Bebauung.
  • Der Bau- und Ortsplanungausschuss beschloss einstimmig die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 74 “Bahnhofstraße/Bräuhausstraße” samt Begründung in der Fassung vom 24.07.2018 als Satzung. Hier ging es um die externen Parkplätze am FourSite in der Bräuhausstraße. Das Landratsamt hatte noch einen redaktionellen Hinweis gegeben, der berücksichtigt wurde.
  • Unter Einbeziehung der eingegangenen Stellungnahmen beschloss der Ausschuss einstimmig den Bebauungsplan Nr. 97 “Oskar-Schüler-Straße /Traubinger Straße”, Teil A, in der Fassung vom 24.07.2018 als Satzung. Hier ist nun – endlich – der Kompromiss für das Roeckl-Grundstück gefunden worden. Auf dem rd. 3.000 m² großen zentrumsnahen Grundstück können drei Gebäude mit Tiefgarage entstehen. Der Ausschuss hatte sich nach dem Aufstellungsbeschluss am 07.02.2017 bereits in Sitzungen am 25.04.2017, am 27.06.2017, am 25.07.2017 und am 24.10.2017 damit beschäftigt, insbesondere mit dem Erhalt der ortsbildprägenden Bäume, aber auch mit der Gefahr, die von ihnen ausgeht. Bei den Stellungnahmen ging es um redaktionelle Hinweise des Kreisbauamts und den Schallschutz gegenüber dem Wertstoffhof. Hier muss der Antragsteller vor Erteilung der Baugenehmigung einen Vertrag mit der AWISTA schließen, um die vorhandene Schallschutzeinrichtung durch eine geeignete Verbesserung entsprechend des Gutachtens zu ersetzen. Der Abwasserverband bestätigte, dass das Niederschlagswasser in einen Regenwasserkanal eingeleitet werden kann.
  • die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 42 “Hausensteinweg / Am Höhenberg” wurde von der Tagesordnung abgesetzt, weil erwartete Stellungnahmen nicht zeitgerecht eingegangen sind. Der Punkt wird in der Sitzung im September behandelt.
  • Hinsichtlich zweier Grundstücke im Außenbereich in Traubing – nähe B2 und Abzweigung nach Tutzing – hat der Ausschuss mehrheitlich gegen zwei Stimmen folgenden Empfehlungsbeschluss an den Gemeinderat gefasst: Für die beiden Grundstücke möge eine Einbeziehungssatzung beschlossen werden, so dass sie zum baurechtlichen Innenbereich gehören, Beauftragung des Architekturbüros Hörner in Schongau, Beauftragung der Verwaltung, mit dem Bauwerber einen städtebaulichen Vertrag unter Berücksichtigung von SoBoN abzuschließen, um Wohnraum für die Familie und Einheimische zu sichern und schließlich die Übertragung des Verfahrens an den Bau- und Ortsplanungsausschuss. Die Erschließung des Gebietes muss im Laufe des Verfahrens untersucht werden (Schulstraße/Weidenweg), wie überhaupt die Erweiterung des Gebietes planerisch im Auge behalten werden soll. Hier ist also das erste Beispiel für die Anwendung des Grundsatzbeschlusses der Gemeinde zur Sozialgerechten Boden-Nutzung. Die Details, insbesondere die Auswahl des Instruments zur Erreichung des Ziels, werden vertraglich festgelegt.
  • Der Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 42 “Hausensteinweg /Am Höhenberg” für die Flurnummer 592/3 mit dem Ziel einer Bebauung des Grundstücks, wurde einstimmig abgelehnt, nachdem das Grundstück im Waldfunktionsplan für den Landkreise Starnberg von 1987 als Erholungswald Stufe I ausgewiesen ist. Nachdem bereits Rodungen vorgenommen worden sind, ist ein Bescheid zur Wiederaufforstung zu erwarten. Die Bürgermeisterin wies darauf hin, dass nach drei Jahren zwangsweise aufgeforstet wird.
  • Der Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 “Oberes Schönmoos” wurde einstimmig abgelehnt. Ziel des Antragstellers war die Errichtung eines Gartenhauses von ca. 25 m² Fläche. Der Bebauungsplan sieht jedoch im Westen ein Baulinie für mehrere Grundstücke vor, die nicht überschritten werden soll. Nachdem das Gartenhaus bereits errichtet ist, kann es nicht nachträglich legalisiert werden, so die Bürgermeisterin.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau einer Lagerhalle für Hackschnitzel im planungsrechtlichen Außenbereich (nahe der Ilkahöhe) wurde für unkritisch gehalten und einstimmig befürwortet.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung zum Anbau an das bestehende Gebäude “Villa Landmann” wurde nach intensiver Diskussion einstimmig abgelehnt. Die Bürgermeisterin sah darin kein gutes Beispiel für den gestalterischen Umgang mit Villen, es sei ein “Haus neben dem Haus”. Im Vorfeld fanden Beratungsgespräche mit dem Planer des Bauvorhabens statt. Einige Anregungen wurden lt. Aussage des gemeindlichen Stadtplaners Martin Büscher berücksichtigt, nicht jedoch die optische Unterordnung des Anbaus, die Wandhöhe bzw. räumlich wirksame Traufe seien nicht wirksam reduziert worden. Der Anbau in der vorgestellten Form nehme dem Haupthaus “die Kraft”. Dazu stelle ich die Frage, was bei der Beurteilung Baurecht sei und was Gestaltung, bei der der Ausschuss nicht mitzureden habe. Einen Anbau kann ich mir als modernen Kontrast vorstellen – davon gibt es in Tutzing Beispiele – oder als Aufnahme des Stil des Haupthauses; dann sieht der Anbau aus, als wäre er immer da gewesen. Zudem sei der Anbau deutlich hinter dem Haupthaus versteckt, wie ein Ratskollege ergänzte. Aber wie in zahlreichen vorangegangenen Fällen auch, sollte es doch möglich sein, hier eine Einigung zu erzielen.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau zweier Villen mit gemeinsamer Tiefgarage und einer Garage sowie Abbruch eine Gebäuderiegels im Sprungleitenweg 6 wurde trotz positivem Votum des gemeindlichen Planers Martin Büscher mit 6:2 Stimmen abgelehnt. Sehr verwunderlich, denn durch die Gliederung in die zwei Baukörper mit deutlicher Fuge war die vom Ausschuss nicht gewünschte Riegelwirkung vermieden und eine Lösung gefunden, mit der man leben kann. Die Ausschussmitglieder störte mehrheitlich die schiere Größe des Nebenhauses, das höher werden soll als die bisherige Schwimmhalle. Der Ausschuss hatte sich bereits am 25.04.2017 und am 19.12.2017 mit der Ursprungsplanung und der neuen Planung beschäftigt.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage in der Hauptstraße 123 erhielt gegen eine Stimme das gemeindliche Einvernehmen. Gleichzeitig erging eine Empfehlung an den Gemeinderat, den Bebauungsplan Nr. 52 “Klenzestraße” dahingehend zu ändern, dass für zwei Flurnummern eine Erhöhung der zulässigen Überschreitung der Fläche für Nebenanlagen festgesetzt wird, einen Planer für diese Änderung zu beauftragen, einen städtebaulichen Vertrag zur Übernahme der Kosten zu schließen und das Verfahren an den Bau- und Ortsplanungsausschuss zu übertragen. Hier ging es um die im Ort so genannten “Twin-Towers” auf der Westseite der Hauptstraße. Nach Teilung des Grundstücks stehen hier nur rd 68m² Grundfläche zur Verfügung. Für die Garage und die Zufahrt, die von der Hauptstraße erfolgen muss, bedarf es einer entsprechende Überschreitung der Flächen für Nebenanlagen. Wand- und Firsthöhen werden eingehalten, der vorherige Geländeverlauf muss wiederhergestellt werden.
  • Für den Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage in der Hauptstraße 121 gelten die vorstehenden Ausführungen.
  • Einstimmig wurde der Antrag auf Baugenehmigung zur Rekonstruktion des abgebrannten Dachstuhls mit Wiederherstellung der vorhandenen Wohneinheit im Beringerweg 8 befürwortet. Der Dachstuhl entspricht dem Bestand, die zusätzlichen Dachgauben sind zulässig.
  • Ebenso einstimmig erhielt der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage im Beringerweg 2b das gemeindliche Einvernehmen. In der Sitzung des Ausschusses am 19.12.2017 hatte der Ausschuss das Vorhaben bereits mehrheitlich befürwortet. Nun war die Tiefgarage entfallen und durch eine Doppelgarage ersetzt worden.
  • Der Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 45 “Tutzing Nordwest – westlich der Traubinger Straße”, Teilbebauungsplan 2, für die Geländeangleichung des Gartens für ein Objekt in der Alpspitzstraße 8a wurde einstimmig abgelehnt. Das Haus samt Terrasse und anschließender Rasenfläche war schlicht um rd. 1,5 Meter zu hoch gesetzt worden, so dass der natürliche Geländeverlauf stark verändert wurde.
  • Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau von 2 Wohneinheiten mit Garagen und Stellplätze (Haus 1) in der Lindemannstraße 33 wurde einstimmig befürwortet. Der eingereichte Vorschlag entspricht der Vorgabe aus der letzten Sitzung am 19.06.2018. Die Grundstücke sind jetzt aufgeteilt: Haus 1 mit 2 Wohneinheiten, Haus 3 mit 3 Wohneinheiten. Die Parkplätze sind an die Straße gerückt, allerdings sind hier drei Garagen vorgesehen, wo der Ausschuss für Stellplätze votiert hatte.  Daher wird der Bauwerber gebeten werden, statt Garagen besser Carports vorzusehen. Darüber hinaus soll die Fassadengestaltung überarbeitet werden.
  • Dem 2. Tekturantrag zur Baugenehmigung für das Hotel SIMson an der Bräuhausstraße 1 wird zugestimmt. Hier handelt es sich um genehmigungspflichtige Änderungen im Innenbereich des Gebäudes, die sich im Rahmen der Ausführungsplanung ergeben haben. Teilweise wurde der Grundriss geändert.

Unter Mitteilungen und Anfragen, Verschiedenes berichtete die Verwaltung von einem Antragsteller, der entgegen des Bebauungsplans Nr. 53 “Gröberweg” drei Wohneinheiten in seinem Gebäude realisieren wollte. Nach ursprünglicher Ablehnung seitens der Gemeinde hat die Gemeinde nun im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht obsiegt, eine Berufung wurde nicht zugelassen.

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