BOA: Neues Leben auf Gut Rößlberg

Den beiden Anträgen des neuen Eigentümers zur Errichtung eines Gewächshauses im Süden und eines Hühner- und Gänsestalles mit Voliere im Norden des Gutes Rößlberg wurde das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Wegen des Denkmalschutzes wird die Untere Denkmalschutzbehörde die Anträge betrachten; über die landwirtschaftliche Privilegierung, es handelt sich um einen Außenbereich nach § 35 BauGB, wird das Landratsamt Starnberg in Verbindung mit dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim entscheiden. So geschehen in der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 09.02.2021 unter der Leitung der 2. Bürgermeisterin Elisabeth Dörrenberg. Die 1. Bürgermeisterin ließ sich entschuldigen, sie war am Niederrhein zu Besuch und dort tief eingeschneit. Gut Rößlberg, ca. sechs Kilometer südwestlich von Tutzing am südlichen Rand des Landkreises Starnberg gelegen, ist ein kleiner Ortsteil von Tutzing.

Weitere Punkte der Sitzung:

• Für die Erweiterung der Betriebsgebäude für Labor, Kommissionierung, Lager und Büros hatte das Tutzinger Unternehmen Verla-Pharm einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 39 „westlich der Bernrieder Straße“, Teilbereich 1, Neuordnung Nordost gestellt. Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München erläuterte den Entwurf für die Änderung des Bebauungsplans und wie auf Unklarheiten vorangegangener Änderungen hin. Ziel sei (1) die Richtigstellung der Baugrenzen im Norden, (2) die Verlagerung des Baufensters im Norden für den Anbau, (3) der Erhalt bestehender Eingrünung und (4) die freie Gestaltung der Anlieferung und der Parkplätze. Für den Anbau wurden Wand- und Firsthöhen definiert. Zwei Buchen und eine Linde, die allesamt bereits Schadstellen aufweisen, müssen dem Bau bzw. den Bauarbeiten weichen. Daher war eine Befreiung von den festgesetzten Bäumen für eine Baumfällung beantragt worden. Der Ausschuss billigte einstimmig den ausgearbeiteten Entwurf der 3. Änderung des Bebauungsplans samt Begründung in der Fassung vom 09.02.2021. Zusätzlich wurde im Vorgriff auf die Änderung des Bebauungsplans die isolierte Befreiung für die notwendigen Baumfällungen erteilt. Er werden im Bescheid Ersatzpflanzungen mit einem Stammumfang von mindestens 25 cm und einem Kronenansatz bei 4,5 Metern festgelegt mit der Maßgabe, die Bäume im Einvernehmen mit der Gemeindeverwaltung zu situieren. Die Verwaltung wurde beautragt, das Auslegungverfahren durchzuführen.
  
• In der Gemeinderatsitzung vom 03.03.2020 war beschlossen worden, den Bebauungsplan Nr. 78 “Ortszentrum Tutzing” Teilbebauungsplan 10 “Feuerwehrhaus Tutzing” an der Oskar-Schüler-Straße aufzustellen. Hintergrund war der erforderliche Anbau zur Herstellung vom Umkleiden für die Feuerwehrleute, den das Kreisbauamt ohne Bebauungsplan nicht für zulässig hielt. Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München erläuterte den Entwurf für die Änderung des Bebauungsplans. Es ging um einen eingeschossigen Anbau im Westen des hinteren Gebäudes, um dort eine Umkleide mit ca. 80 Spinden einzurichten. Im Kellergeschoss soll eine Schlauchwaschanlage entstehen. Ziel des einfachen Bebauungsplans ist der Erhalt der Funktionsfähigkeit der Feuerwehr am zentralen Standort; die Festsetzungen sind auf die planungsrechtlichen Erfordernisse beschränkt. Der Ausschuss billigte einstimmig den ausgearbeiteten Entwurf des Bebauungsplans samt Begründung in der Fassung vom 09.02.2021. Die Verwaltung wurde beautragt, das Auslegungverfahren durchzuführen.
• Bei der beantragten 2. Änderung des Bebauungsplan Nr. 46 “Tutzing-Nordwest – östlich der Traubinger Straße”, Teilbebauungsplan 9, Ludwig-Behr-Straße/Bockmayrstraße ging es um das Einzelgrundstück Ludwig-Behr-Straße 4. Die Änderung war grundsätzlich in der Sitzung des Gemeinderats am 31.03.2020 beschlossen worden. Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München erläuterte den Entwurf für die Änderung des Bebauungsplans: der Bauraum wird gedreht, so dass der Neubau parallel zum Hang ausgerichtet wird, Höhenunterschiede wurden geklärt und der Baumbestand korrigierend festgesetzt. Bei der westlichen Grundstücksgrenze ist eine Straßenverbreiterung vorgesehen; hier erfolgt noch eine Straßengrundabtretung nach entsprechenden Verhandlungen zwischen Grundstückseigentümer und Gemeinde. Das Maß der baulichen Nutzung wurde nicht geändert. Der Ausschuss billigte einstimmig den ausgearbeiteten Entwurf des Bebauungsplans samt Begründung in der Fassung vom 09.02.2021. Die Verwaltung wurde beautragt, das Auslegungverfahren durchzuführen.
• Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45 “Tutzing Nordwest – westlich der Traubinger Straße”, Teilbebauungsplan 3 “Zwischen Benediktenweg und Traubinger Straße” für fünf Flurstücke war im Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 24.06.2020 beschlossen worden. Es hatte eine Verschiebung der Bauräume nach Osten – weg vom Wald – gegeben. Es wurden Vorgaben des Bebauungsrahmens Traubinger Straße übernommen mit Wandhöhen von 6,5 – 7,0 Metern und Firsthöhen zwischen 7,5 und 9,7 Metern. Nach der Auslegung ging es nun um die Abwägung der eingegangenen Stellungnnahmen. Der gemeindliche Planer Prof. Florian Burgstaller erläuerte die Abwägungsvorschläge. Zwischen dem angrenzenden Wald mit z.T. hohen Buchen und dem Bauraum bestehe ein gestaffelter Abstand von 15 Metern, im Nahbereich bereits mit niedrigen Gehölzen. Die Anmerkungen des Kreisbauamts seien nicht gravierend, der Einwand des Bundes Naturschutz, der die Bebauung gänzlich in Frage stelle, sei abzulehnen. Überlegungen aus der Diskussion, ob hier die Zahl der Wohneinheiten je Gebäude beschränkt werden solle, wurden mit 6 zu 4 Stimmen abgelehnt. Unter Einbeziehung der Beschlüsses wurde die Verwaltung beauftragt, ein erneutes Auslegungsverfahren durchuführen.
• Zum Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 64 „Bahnhofstraße“ für den hinteren Bereich erläuterte der gemeindlichen Planer Prof. Florian Burgstaller die beantragten Änderungen. Der frühere Bauamtsleiter Klaus Menzinger hätte von redaktionellen Änderungen gesprochen, denn es ging um die Herstellung der gleichen Höhen wie im südlichen Gebäude, um gleiche Maße für die Balkone, eine größere Fläche für die Tiefgarage mit insgesamt 11 Stellplätzen. Wichtig war auch die Verschiebung der Tiefgarageneinfahrt von der Grenze nach Westen, um auch entlang der Grenze den hinteren Gartenteil bis hinunter zur Schlucht zu erreichen und eine Grünzone entlang der Grenze möglichst zu bewahren. Neben zwei Besucherstellplätzen war die Möglichekit eines Vordaches beantragt. Auf meine Frage nach einem Vordach für das bestehende Haus, aus Gleichheitsgründen, wurde erklärt, dass der übrige Teil des Bebauungsplans nicht berührt werden solle, dass Vordach am bestehenden Haus ließe sich verfahrensfrei errichten. Angesichts der geringfügigen Änderungen und um zügig voranzukommen fasste der Ausschuss einstimming den (1) Aufstellungsbeschluss und (2) den Billigungsbeschluss, so dass nach Fertigstellung des Entwurfs das Auslegungsverfahren durchgeführt werden kann.
• Einstimmig wurde der Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr, 46 „Tutzing Nodwest – östlich der Traubinger Straße“, Teilbebauungsplan 10, für das Haus Bockmayrstraße 2b beschlossen, zunächst ohne Inhalt. Der Bauwerber beantragte eine Höhenanhebung, um ein ausgebautes Dachgeschoss herstellen zu können. Darüber hinaus geht es um die Änderung der Grundflächenzahl GRZ für Nebenanlagen, um das Grundstück mit einer Zufahrt zu erschließen. Die gemeindlichen Planer Prof. Florian Burgstaller und Monika Treiber wurden mit der Ausarbeitung des Entwurfs beauftragt. Die Verwaltung soll einen städtebaulichen Vertrag mit dem Bauwerber zur Übernahme der Planungskosten abschließen. Dazu beschloss der ertüchtigte Ausschuss für den Gemeinderat, das gesamte Bebauungsplanverfahren einschließlich des Satzungsbeschlusses an den Bau- und Ortsplanungsauschuss zu übertragen.
• Gemeinderat und Ausschuss hatten sich bereits mehrfach mit der Bebauung auf dem Flurstück 37/2 in Traubing an der Schulstraße befasst. In der Sitzung am 01.12.2020 hatte der Gemeinderat zuletzt der Fortsetzung der Planung und Verhanbdlung mit dem Grundeigentümer zugestimmt. Auf Vorschlag von Bauamtsleiter Christian Wolfert sollte das Verfahen nun auch bauplanungsrechtlich auf den Weg gebracht werden. Dazu wurden einstimmig folgende Beschlüsse gefasst: (1) Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 104 „Schulstraße“ in Traubing für die Flustücke 37/2 und 39, (2) Beauftragung des Planungsbüros Hörner (Schongau) mit der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs, (3) Auftrag an die Verwaltung zum Abschuss eines städtebaulichen Vertrags zur Übernahme der Planungskosten, darin der Hinweis auf einen noch abzuschließenden zweiten städtsebaulichen Vertrag für die Regelungen nach SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung). Nach Diskussion im Ausschuss wurde ein weiterer Beschluss (4) gefasst und die Verwaltung beauftragt, in den Bebauungsplan eine Abstandsfläche entlang des Weidenwegs einzuarbeiten, um diesen aufzuweiten, und mit dem Bauwerber in Verhandlungen einzutreten. Damit soll vorausschauend die weitere Erschließung der südöstlich anschließenden Flächen geplant werden.
• Der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses, genauer: eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten und Vertikalteilung, an der Pischetsriedersstraße 1 wurde mehrheitlich gegen die Stimme von Frau Nimbach beschlossen. Der ursprüngliche Antrag war in der Ausschusssitzung am 15.12.2020 abgelehnt worden, da sich das Gebäude aufgrund der Kubatur nicht in die Eigenart der umgebenden Bebauung einfügte. Der nun vorgelegte Entwurf mit E+I+D mit Schleppgauben fügt sich aus Sicht des Ausschusses besser ein; der Bewerber habe damit angemessen auf die Ablehnung des ersten Entwurfs reagiert, so ein Ratskollege.
• Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohngebäudes am Beringerweg 1 (altes Bahnwärterhaus) wurde einstimmig abgelehnt. Hier fehlt es wirklich an allem. Bauamtsleiter Christian Wolfert erläuterte die Situation: Das Grundstück, zwei Flurstücke von zusammen 541 m², liege direkt an der Bahnlinie. Es sei zwar entwidmet, doch sei der Bestandschutz der Nutzung seit 2007 entfallen. Das Grundstück sei an drei Seiten nicht umbaut, so dass hier ein Außenbereich im Innenbereich vorlliege. In der Vergangenheit habe es mehrere Vorstöße gegeben, die alle abgelehnt wurden. Die Größe des Grundstücks liege unter dem Mindestwert vom 600 m² lt. Ortsbausatzung. Das Landratsamt würde die Nutzung für Wohnzwecke klar untersagen, weil der Immissionsschutz entgegensteht. Die im Antrag gestellten Fragen werden verneint, der Antragsteller erhält mit Bescheid die vorgenannten Begründungen.
• Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten und zwei Einzelgaragen in der Bayernstraße 8 in Traubing wurde einstimmig abgelehnt, die im Antrag gestellten Fragen verneint, In der Sitzung am 20.10.2020 hatte der Ausschuss eine Bauvoranfrage des Bauwerbers und seines Nachbarn mehrheitlich positiv votiert. In dem nun vorgelegten Entwurf ist der Nachbar (Bayernstraße 6) nicht mehr dabei; gleichwohl soll das neue Wohnhaus an der Westseite direkt an das Gebäude des Nachbarn anschließen. Daraus entsteht, so die Meinung der Ausschussmitglieder, das Problem, dass beide Grundstücke zusammenbetrachtet werden müssen. Dazu gibt es dann nach der Beurteilung im Rahmen des § 34 BauGB keine Bezugsgebäude in der Umgebung, der neue Komplex fügt sich nicht in die Umgebung ein, ein Präzedenzfall für die Zukunft soll nicht geschaffen werden.
• Dem Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen der Tutzinger Ortsbausatzung zum Neubau einer Doppelgarage in der Waldschmidtstraße 1a wurde zugestimmt. Die Doppelgarage soll im Unterschied zum Haupthaus ein Flachdach erhalten. Die Tutzinger Ortsbausatzung setzt dagegen fest, dass Garagen wie die Hauptgebäude zu gestalten sind, daher war hier die Befreiung erforderlich, die bereits in zahlreichen Fällen gewährt wurde. Wegen der Befürchtung weniger Ausschussmitglieder, das Flachdach der Garage könnte sich zu einer Terrasse verändern, wird ein Zusatz aufgenommen, der dies verhindern soll.

Unter Mitteilungen und Anfragen, Verschiedenes wurde bekanntgegeben, dass auf einem Baugrundstück an der Gröschlstraße zwei markierte Bäume lt. Baumgutachten nicht mehr in Ordnung seine und beseitigt werden sollten. Dies wurde nach einer Ortsbesichtigung durch die Verwaltung bestätigt. Der Ausschuss gewährte einstimmig eine isolierte Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 92  „Gröschlstraße Südost“ für die untersuchten Bäume. Auf Nachfrage eines Ausschusskollegen erklärte die Verwaltung, dass der neue Eigentümer der Flächen der ehemaligen Baumschule Handel sein Vorhaben noch nicht konkretisiert habe, so dass hier keine neuen Erkenntnisse vorlägen.