Viel Arbeit macht ein Bebauungsplan für ein Grundstück bzw. ein einziges Gebäude an der Schulstraße in Traubing. In der Sitzung des Bau- und Ortsplanungsausschusses (BOA) am 25.04.2023 unter der Leitung des 3. Bürgermeisters Dr. Franz Matheis präsentierte die Verwaltung die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen, meist redaktionelle Hinweise, aber auch solche zu Artenschutz und Vogelschutz. Es ist der allererste SoBoN-Fall in Tutzing (SoBoN = Soziale Bodennutzung). Der Sohn des Grundstückseigentümers wird sich verpflichten, das Haus selbst zu bewohnen und für die Einliegerwohnung wird eine langjährige Mietpreisbindung gelten. Damit das alles rechtens funktioniert, also Wohnbaurecht sicher geschaffen wird, muss aus dem einfachen ein qualifizierter Bebauungsplan mit weiteren Festsetzungen werden, so die Forderung des Kreisbauamts. Für das nochmals verkleinerte Gebiet wurde Wohnen und nicht störendes Gewerbe festgesetzt; es gilt eine Grundfläche GR von 180 m² und eine Wandhöhe von 6,50 Metern. Unter Einbeziehung der Beschlüsse billigte der BOA einstimmig den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 104 „Schulstraße im Bereich der Fl. Nrn. 39 und 37/2, Gemarkung Traubing“ in der Fassung vom 25. April 2023 und beauftragt die Verwaltung das weitere Auslegungsverfahren gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 durchzuführen. Übrigens: Die Kosten der Bauleitplanung werden vom Bauwerber getragen.
Weitere Punkte der Sitzung:
- Schon seit Jahren befasst sich der Ausschuss mit dem Bebauungsplan Nr. 84 „Westlich und östlich der Bahn“. Der gemeindliche Rechtsanwalt Dr. Volker Gronefeld sowie der gemeindliche Planer Martin Büscher erläuterten die Situation. Ein vorhabensbezogener Bebauungsplan mit dem Eigentümer sei daran gescheitert, das keine Einigung über Größe und Umfang der sozialen Wohnungsbindung mit vergünstigten Mieten gefunden werden konnte. Die Verwaltung schlug nun vor, das Bebauungsplanverfahren eigenständig weiterzuführen. So wurde einstimmig beschlossen, das Grundstück als Teilbebauungsplan 1 herauszuteilen und diesen isoliert weiterzuführen. Das Gebiet sei das wichtigste Areal im Umkreis des Bahnhofs. Weiter wurden Planer und Rechtsanwalt beauftragt, die Sozialbindung zu prüfen. Das Ergebnis dieser Prüfung soll zusammen mit dem festzulegenden Verhältnis von Gewerbe zu Wohnung sowie die Kubatur der Gebäude in einer der nächsten Sitzungen diskutiert und entschieden werden; Vorarbeiten dazu sind bereits geleistet worden.
- Der beauftragte Architekt und Stadtplaner Manfred Steininger fasst die Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 101 „Herrestraße Nord“ nach der letzten Auslegung zusammen. Es seien keine wesentlichen Kommentare; Hinweise zum Schutzbereich für Kabel, zum Artenschutz, kleinere Korrekturen wurden aufgenommen. Eine Eigentümerin wollte mehr Baurecht erreichen. Ihr wurde entgegengehalten, dass bei den zahlreichen Restriktionen der Abstandsflächen eine komplette Nutzung des Baurechts in einzelnen Fällen nicht zu 100% möglich ist. Eine Erschließung eines bislang unbebauten Grundstücks wurde planerisch vorgesehen. Einstimmig wurde unter Einbeziehung der gefassten Beschlüsse der Bebauungsplan Nr. 101 „Herrestraße Nord“ mit Begründung in der Fassung vom 25.04.2023 als Satzung beschlossen.
- Die Bauvoranfrage für die Errichtung eines Einfamilienhauses Am Höhenrain 1a wurde einstimmig positiv beantwortet. Die Anfrage sah den Neubau eines Einfamilienhauses mit Flachdach und Garage vor. Der hier anwendbare Bebauungsplan Nr. 46 Tutzing Nordwest – Östlich der Traubinger Straße, 1. Änderung Teilbebauungsplan 8 „Am Höhenrain“ schließt zwar den Neubau von Flachdächern nicht aus. Gemeinderat (2014) und Bauauschuss (2019) hatten sich jedoch dafür ausgesprochen, nur geneigte Dächer in der Form von Sattel- oder Walmdächern zuzulassen. Diese Absichtserklärungen haben jedoch, wie Bauamtsleiter Christian Wolfert feststellte, keinerlei Außenwirkung. Bezugsfälle mit Flachdächern gibt es in der Umgebung, wie die Ausschussmitglieder bei der Ortsbesichtigung feststellen konnten. Die Lösung: Der Bauwerber errichtet ein Gebäude mit Erd- und Obergeschoss mit Flachdach, verzichtet aber auf die Dachterrasse und errichtet eine von außen nicht sichtbare Fotovoltaikanlage. Sobald die Festsetzung für geneigte Dächer in den Bebauungsplan aufgenommen wurde, kann eine Aufstockung des Gebäudes mit Satteldach erfolgen.
- Nicht einfach war der Antrag auf Baugenehmigung zum Umbau und Erweiterung eines bestehenden Einfamilienhauses mit Errichtung einer Garage in der Neustätter Straße 10a zu beurteilen. Denn das kleine Grundstück (527 m²) liegt im Geltungsbereich des Babauungsplans Nr. 106 „Waldschmidtstraße/Neustätterstraße“, für den kürzlich der Aufstellungsbeschluss gefasst wurde. Somit war dieses Bauvorhaben nach Maßgabe des § 34 BauGB (Umgebungsbebauung) zu betrachten. Die Mindestgrundstücksgrößenregelung von 600 m² für freistehende Einfamilienhäuser gilt hier bei Umbau und Erweiterung nicht. Es sind auch in der näheren Umgebung mehrere Gebäude vorhanden, die der beantragten Kubatur entsprechen bzw. diese sogar überragen. Unzweifelhaft ist die Bebauung im Verhältnis zur Grundstücksgröße groß. Gegenüber einem vorhergehenden Entwurf sei der Bauwerber der Gemeinde etwas entgegengekommen, wie die Ausschussmitglieder anhand vergleichender Planzeichungen feststellen konnten. Krankheitshalber konnte die gemeindliche Planerin Lydia Knözinger-Ehrl nicht an der Sitzung teilnehmen. Sie begleitet fachkundig das Bebaungsplanverfahren. Ihre Beurteilung soll nun eingeholt werden, ob die geplante Bebauung mit den Zielen des zukünftigen Bebauungsplans vereinbar ist. Der Ausschuss ermächtigte einstimmig die 1. Bürgermeisterin, nach der eingegangenen Stellungnahme zu entscheiden.
- Der Antrag auf Baugenehmigung zur Anpassung des bestehenden Geländes und Einbau einer Tiefgarage Am Höhenberg 8a war vergangenheitsbezogen. Der neue Eigentümer des Hauses wollte unzulässige Abgrabungen und eine „Tiefgarage“, die eher einem Nebenbau gleicht, nachträglich legalisieren. Wie Bauamtsleiter Christian Wolfert ausführte, sei die materielle Rechtmäßigkeit gegeben, die Maßnahmen seien jedoch formal bisher nicht genehmigt. Dies wurde mehrheitlich gegen die Stimme der Ausschusskollegin Christine Nimbach nachgeholt.